수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 1139-10, 1139-11 지상 건물의 2층 203호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27. 소유권보존과 동시에 우리은행 앞으로 채권최고액 1,920,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 가압류·경매개시결정·임차권·압류는 매각으로 소멸합니다.
권리순위만 보면 구조는 분명합니다. 가장 빠른 전입은 조영주의 2022.02.21.로, 말소기준일인 2021.08.27.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입 관계인 모두 대항력이 없고, 보증금 170,000,000원이 등기된 최영로 역시 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력 있는 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 권리 인수 없음과 명도 부담 없음은 같은 뜻이 아닙니다. 점유자가 다수인 만큼 실제 사용관계와 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층 203호 도로명: 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사스페셜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 3,102,262,333원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2021.08.27. 접수된 우리은행 근저당입니다. 공동담보목록 제2021-325호가 연결된 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당으로, 현재 최저가 193,900,000원에서는 집행비용을 제외한 대금 전부가 이 선순위 근저당 배당에 사용되는 구조입니다. 이후 최영로의 가압류, 김재연의 가압류, 최영로의 주택임차권, 수원시 압류는 등기 자체가 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 크다
점유·전입 관계인으로 확인된 인원은 18명이며, 이 가운데 배당요구가 확인된 인원은 7명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 최영로를 제외한 인원은 보증금이 확인되지 않아, 배당순위·최우선변제 여부와 실제 점유 호수는 매각물건명세서와 현장조사를 통해 다시 맞춰야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10. | 미상 / 미상 | 2025.03.24. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬혁 | 2024.03.21. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박아름 | 2024.04.17. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜원 | 2024.03.18. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주광 | 2024.06.10. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.06.21. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜은 | 2024.06.28. | 미상 / 미상 | 2025.03.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박복남 | 2024.05.13. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우철 | 2022.03.10. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은정 | 2024.04.04. | 미상 / 미상 | 2025.04.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강민 | 2024.04.25. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태완 | 2024.04.19. | 미상 / 미상 | 2025.04.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| INADA RISA | 2024.04.27. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박창경 | 2024.05.31. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경아 | 2022.04.27. | 미상 / 미상 | 2025.03.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 2024.06.07. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영주 | 2022.02.21. | 미상 / 미상 | 2025.03.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영로 | 2024.06.25. | 170,000,000원 / 2024.06.12. | 2025.04.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,920,000,000원 | 190,385,400원 |
| 2. 가압류 · 최영로 | 178,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,514,600원을 제외한 190,385,400원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 배당 대상 채권 합계 2,238,500,000원 가운데 예상 미배당은 2,048,114,600원입니다. 미배당 규모가 크더라도 후순위 권리와 대항력 없는 임차보증금은 매수인에게 이전되지 않으므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 193,900,000원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·입지와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2021.08.03.입니다.
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설· 아파트단지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대상 토지는 동측 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 세류동 1139-10·1139-11은 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합 토지이며, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 외벽은 외장석재 마감, 창호는 PVC 새시창호입니다.
- 환금성 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 시세 대비 우위는 별도로 확인해야 합니다. 다세대는 같은 건물 안에서도 호수별 점유·관리상태와 임대차관계에 따라 거래조건이 달라질 수 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유자 특정. 18명의 전입·점유 관계인이 모두 이 호실을 점유하는지, 다른 호실 관계인이 함께 포함된 것인지 전입세대열람·현장 방문·송달내역으로 대조하세요.
- 최영로 임대차 원본. 임대차계약일 2024.06.01., 보증금 170,000,000원, 점유개시 2024.06.24., 주민등록 2024.06.25., 확정일자 2024.06.12. 내용을 계약서와 보증금 지급내역으로 확인하세요.
- 동일인 권리관계. 최영로·김재연이 임차 또는 점유 관계인과 가압류 채권자로 동시에 등장합니다. 소유자 주식회사스페셜과의 관계 및 실제 채권·임대차 성립 여부를 점검하세요.
- 배당요구·최우선변제. 배당요구가 확인된 7명의 계약일, 보증금, 점유 부분을 확인하고 당해세·최우선변제액이 실제 배당과 명도 협상에 미치는 영향을 계산하세요.
- 공동담보 범위. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2021-325호와 연결돼 있습니다. 다른 담보물의 매각·변제 내역과 채권양도 관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 수원시 압류. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하지만 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위는 교부청구서 및 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 시설 상태, 열쇠 인도 가능성, 점유자별 이사 협의 비용을 입찰가에서 별도로 차감하세요.
- 가격 검증. 최저가 193,900,000원이 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 실체
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.08.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 18명의 전입일과 최영로의 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 최영로의 보증금 170,000,000원을 포함해 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며, 실질취득액은 현재 최저가인 193,900,000원입니다.
그러나 이름이 확인된 점유·전입 관계인이 18명이고, 최영로·김재연은 가압류권자와도 겹칩니다. 다수의 보증금과 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 즉 권리 인수 위험은 낮지만 사실관계와 명도 난도는 낮다고 단정할 수 없는 사건입니다. 시세보다 싸다는 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기보다, 203호 실제 점유자와 임대차 실체를 먼저 확정해야 합니다. 등기는 통과, 현장조사는 필수. 이 사건의 승부처입니다.