인수는 0원인데 임차인 18명 — 권리보다 ‘점유관계 확인’이 어려운 세류동 301호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 1139-10의 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27. 소유권보존과 같은 날 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 등기된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 모두 소멸합니다.

등기상 권리 구조만 보면 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 그러나 이 물건은 임차인 조사 내역이 18명에 이르고, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 사람이 대부분입니다. 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 인원과 세대별 사용관계, 명도 상대방을 입찰 전에 구체적으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

말소기준은 2021.08.27. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 공동담보목록 제2021-325호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 최영로의 가압류 178,500,000원, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 김재연의 가압류 140,000,000원, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유 조사 — 실제 임차인 18명

보증기관이나 대위변제 신고자는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인 18명입니다. 모두 전입신고가 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인된 사람은 6명입니다.

② 가격 구조 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 155,400,000원으로 감정가 222,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 155,400,000원입니다. 2회 유찰 시에는 108,780,000원, 3회 유찰 시에는 76,146,000원으로 내려갑니다.

다만 동일하거나 유사한 다세대의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 현장 상태와 같은 건물 또는 인근 도시형생활주택의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)

채권자 청구액 합계 2,238,500,000원 가운데 152,424,400원만 배당되고, 2,086,075,600원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당에는 공동담보목록 제2021-325호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계도 원문에서 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.
• 입지. 남수원초등학교 서측 인근으로, 주위에 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2021.08.03.이며, 외벽은 외장석재, 창호는 PVC 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 세류동 1139-10·1139-11은 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입세대 재확인. 18명의 실제 점유 여부와 301호에 거주하는 사람을 구분해 전입세대열람, 현황조사, 현장 방문 결과를 대조하세요.
• 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 만큼 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 확인하세요.
• 배당요구 여부. 배당요구가 확인된 사람은 마태열·정혜은·임은정·안태완·노경아·조영주 6명입니다. 나머지 임차인의 신고·배당관계도 확인하세요.
• 관계인 여부. 임차인 최영로·김재연과 동일 이름의 가압류 채권자가 존재합니다. 소유자와의 관계 및 임대차 실체를 점검하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 실제 거주하면 인도명령 송달과 이사 협의가 복잡해질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 공동담보목록 제2021-325호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 채권 잔액을 원문에서 대조하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 저가 매수라고 단정하지 말고 인근 다세대 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 물건은 권리 인수 측면에서는 분명합니다. 말소기준인 2021.08.27. 우리은행 근저당보다 앞선 임차인이 없고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 모두 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 임차인이 18명이고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으며, 배당요구가 확인된 사람은 6명입니다. 최영로·김재연은 가압류 채권자와 이름까지 같아 임대차 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다. 또한 최저가가 감정가의 70%로 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 권리 인수는 안전하지만, 점유관계와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.