인수는 0원이지만, 전입자 18명의 점유 확인이 핵심 — 수원 세류동 302호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 경수대로235번길 78-7에 있는 도시형생활주택 단지형다세대의 3층 302호입니다. 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021년 8월 27일 주식회사우리은행 앞으로 설정된 채권최고액 1,920,000,000원의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·경매개시결정·임차권·압류는 모두 매각으로 소멸하는 순서입니다.

권리 순서만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 이강민의 임차보증금은 180,000,000원이지만 전입·점유·확정일자가 모두 2024년 4월 25일로 말소기준일인 2021년 8월 27일보다 늦습니다. 임차권등기도 2025년 3월 25일 접수돼 매각으로 소멸하며, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 이 물건의 실제 난도는 등기 순서보다 점유관계에 있습니다. 현황조사 등에 나타난 인원은 18명이고, 이강민을 제외한 17명은 보증금·확정일자·점유 부분이 특정되지 않았습니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력은 없지만, 실제 302호 점유자와 다른 호실 전입자가 섞여 있는지, 각 계약의 대상과 현재 점유 상태가 무엇인지는 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

말소기준은 2021년 8월 27일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 최영로의 가압류 178,500,000원, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 이강민의 주택임차권 180,000,000원, 김재연의 가압류 140,000,000원, 수원시 압류가 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·전입관계 — 18명 모두 후순위, 그러나 점유 확인은 필수

확인된 인원은 총 18명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일은 말소기준일인 2021년 8월 27일보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 마태열·정혜은·임은정·안태완·노경아·조영주·이강민 등 7명입니다.

대항력 판정은 각 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 우선변제 여부는 이강민을 제외한 인원의 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.

③ 전세사기피해자 우선매수권 — 신고 후 철회

임차인 이강민은 2026년 5월 19일 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수신고서를 제출했습니다. 우선매수권이 행사되는 경우 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권자가 같은 가격으로 매수할 수 있어 사실상 외부 낙찰이 제한되는 구조가 될 수 있습니다.

다만 이강민은 2026년 5월 21일 우선매수신고 철회서를 제출했습니다. 따라서 현재 확인되는 문건만으로는 우선매수권이 행사 중인 닫힌 경매로 단정하기 어렵습니다. 우선매수신고와 철회 여부는 입찰 시점의 매각물건명세서와 문건접수내역을 다시 대조해야 합니다.

④ 가격 판단 — 30% 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다

감정가는 306,000,000원이고 1회 유찰 후 최저매각가는 214,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 214,200,000원입니다.

그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 다세대·도시형생활주택은 개별 호실의 면적·층·향·내부상태와 임대차 구조에 따라 거래가격 차이가 날 수 있으므로, 인근 동일 유형의 최신 거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,798,800원을 제외한 210,401,200원이 선순위 근저당권자에게 배당되고도 근저당 채권최고액에 미치지 못합니다. 표시된 채권 총액 2,238,500,000원 중 210,401,200원만 배당돼 미배당액은 2,028,098,800원입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당액이 부족하더라도 말소기준 이후 권리의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다.
• 주위환경. 남수원초등학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2021년 8월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 외장석재, 창호는 PVC 새시입니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 세류동 1139-10·1139-11 두 필지는 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유자 확인. 조사된 18명 가운데 실제로 302호를 점유하는 사람과 다른 호실 전입자를 구분하고 현장 문패·우편물·관리기록을 대조해야 합니다.
• 미상 계약관계 확인. 이강민 외 17명의 임대차계약 대상, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 매각물건명세서 및 제출문건 원본으로 확인해야 합니다.
• 이강민 임차권. 보증금 180,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.04.25, 임차권등기 2025.03.25를 원본과 대조해야 합니다.
• 우선매수 문건. 2026.05.19 우선매수신고와 2026.05.21 철회서 중 철회 상태가 최종적으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 관계인 의심 확인. 전입자 최영로·김재연과 등기부 가압류권자가 동일인인지, 실제 임차계약과 점유가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 세류동 인근의 동일 유형·준공연도·층별 최신 실거래와 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리 주체를 통해 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역과 감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유자다

이 물건은 말소기준권리가 2021년 8월 27일로 명확하고, 확인된 전입일과 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 214,200,000원입니다.

하지만 권리의 소멸 여부만으로 안전한 입찰이 완성되지는 않습니다. 조사 인원이 18명에 달하고, 17명의 보증금·확정일자·점유 부분이 특정되지 않았습니다. 가압류권자와 이름이 같은 전입자도 2명 존재하며, 이강민의 전세사기피해자 우선매수신고는 제출 후 철회된 상태입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 2.142억원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.

등기상 인수는 합격, 점유와 가격은 보류. 302호의 실제 점유관계를 확정하고, 우선매수 철회 상태와 최신 지역 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.