193,900,000원
수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동의 3층 303호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 2021.08.27. 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 최영로 가압류, 임의경매개시결정, 김재연 가압류가 차례로 등기됐으므로 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
표면적인 권리 순서는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 18명이며, 전입일은 2022.02.21.부터 2024.06.28.까지입니다. 모두 말소기준일인 2021.08.27.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 법률상 보증금 인수 위험과 별개로 현장 점유자 확인·명도 협의의 난도는 낮다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 3층 303호 도로명: 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2021.08.03. |
| 소유자 | 주식회사스페셜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 3,102,262,333원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.27. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 공동담보목록 제2021-325호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 최영로의 178,500,000원 가압류, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 김재연의 140,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 인원 18명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 이름은 모두 실제 점유·임차 관계 확인 대상입니다. 18명의 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없으며, 점유 부분도 특정되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬혁 | 2024.03.21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박아름 | 2024.04.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최혜원 | 2024.03.18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주광 | 2024.06.10 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 2024.06.21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜은 | 2024.06.28 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박복남 | 2024.05.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이우철 | 2022.03.10 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영로 | 2024.06.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은정 | 2024.04.04 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강민 | 2024.04.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태완 | 2024.04.19 | 2025.04.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| INADA RISA | 2024.04.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박창경 | 2024.05.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노경아 | 2022.04.27 | 2025.03.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재연 | 2024.06.07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영주 | 2022.02.21 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 분류입니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 우선변제와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 별도 검증
감정가는 277,000,000원이고 현재 최저매각가는 193,900,000원으로, 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 135,730,000원, 세 차례 유찰 기준으로는 95,011,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 동일하거나 유사한 도시형생활주택·단지형다세대의 최근 거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않은 상태이므로, 최저가 193,900,000원의 시장 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 특히 다세대주택은 같은 건물이라도 층·향·면적·내부 상태와 임대관계에 따라 거래가격 편차가 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,920,000,000원 | 190,385,400원 |
| 3. 가압류 · 최영로 | 178,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 2,238,500,000원 중 190,385,400원이 배당되고, 미배당액은 2,048,114,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 193,900,000원 | 190,385,400원 | 2,048,114,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 2,105,470,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 2,145,599,198원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근이며, 주위에 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2021.08.03.이며, 외벽은 외장석재 마감, 창호는 PVC 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 세류동 1139-10·1139-11은 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교 없이 다세대주택의 환금성과 현재 최저가의 적정성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 특정. 조사된 18명 중 누가 이 호수를 점유하는지, 다른 세대의 전입자가 함께 포함된 것은 아닌지 확인하세요.
- 보증금·확정일자 대조. 전입일은 모두 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
- 배당요구자 확인. 마태열·정혜은·임은정·안태완·노경아·조영주의 배당요구 내용과 임대차계약서를 확인하세요.
- 관계인 여부. 최영로·김재연이 가압류 채권자와 동일인인지, 실제 임차관계가 존재하는지 확인하세요.
- 공동담보 검토. 우리은행 근저당의 공동담보목록 제2021-325호와 실제 채권양도·잔액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래가격과 임대수익을 비교하세요.
- 명도비용 반영. 다수 전입자의 실제 점유 여부에 따라 인도명령, 협의비용과 소요기간이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 다르다”
이 물건의 등기상 권리 순서는 분명합니다. 2021.08.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 18명의 전입일도 모두 말소기준 이후라 대항력은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 18명의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 가압류권자와 이름이 같은 점유자도 2명 있습니다. 여기에 다세대주택의 최근 거래가격 비교가 없는 만큼, 현재 최저가가 시장가보다 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 등기 인수는 안전 쪽, 점유·명도와 가격은 확인 쪽. 303호의 실제 점유자를 특정하고 임대차 및 관계인 여부를 정리한 뒤에만 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.