수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 1139-10 소재 4층 401호로, 감정평가상 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021년 8월 27일 소유권보존과 동시에 우리은행 명의의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
등기 순위만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 임차인 18명의 전입일도 모두 말소기준일인 2021년 8월 27일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 권리 소멸과 현장 점유 문제는 별개입니다. 점유자가 많고 각자의 점유 부분과 임대차 금액이 확인되지 않아, 인도명령과 명도 협의의 상대방을 정확히 특정하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 4층 401호 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인일 2021.08.03 · 본건 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사스페셜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 3,102,262,333원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2021년 8월 27일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며 공동담보목록 제2021-325호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 401호 하나의 실제 채무액으로 단정하기보다 공동담보 범위와 채권양도 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
말소기준 뒤에 설정된 최영로의 가압류 178,500,000원, 김재연의 가압류 140,000,000원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인들의 가장 빠른 전입일은 조영주의 2022년 2월 21일로, 말소기준보다 늦습니다. 따라서 조사된 임차인 전부가 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없는 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유는 복잡하다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 신고 기준 실제 임차인은 18명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 임차인은 마태열·정혜은·임은정·안태완·노경아·조영주 등 6명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10 | 미상 / 확인 없음 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 박찬혁 | 2024.03.21 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 박아름 | 2024.04.17 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 최혜원 | 2024.03.18 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 김주광 | 2024.06.10 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 이유진 | 2024.06.21 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 정혜은 | 2024.06.28 | 미상 / 확인 없음 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 박복남 | 2024.05.13 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 이우철 | 2022.03.10 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 최영로 | 2024.06.25 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 임은정 | 2024.04.04 | 미상 / 확인 없음 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 이강민 | 2024.04.25 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 안태완 | 2024.04.19 | 미상 / 확인 없음 | 2025.04.13 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| INADA RISA | 2024.04.27 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 박창경 | 2024.05.31 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 노경아 | 2022.04.27 | 미상 / 확인 없음 | 2025.03.22 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 김재연 | 2024.06.07 | 미상 / 확인 없음 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
| 조영주 | 2022.02.21 | 미상 / 확인 없음 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 승계 없음 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,034,400원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,920,000,000원 | 156,565,600원 | 1,763,434,400원 |
| 2. 가압류 · 최영로 | 178,500,000원 | 0원 | 178,500,000원 |
| 3. 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당 배당에 사용되고, 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,081,934,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·감정가 70% | 159,600,000원 | 156,565,600원 | 2,081,934,400원 | 0원 |
| 2회 유찰·감정가 49% | 111,720,000원 | 109,355,920원 | 2,129,144,080원 | 0원 |
| 3회 유찰·감정가 34% | 78,204,000원 | 76,396,328원 | 2,162,103,672원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2021년 8월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 외장석재 마감이고 PVC 새시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 세류동 1139-10·1139-11은 2필지 일단의 정방형 평지이며, 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택은 개별 호실의 임대 상태와 내부 관리상태에 따라 가격 차이가 날 수 있으나, 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 판단을 유보해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 18명의 점유 부분 확인. 각 임차인이 401호를 실제 점유하는지, 세대원인지, 다른 호실과 관련된 신고인지 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문으로 특정해야 합니다.
- 보증금과 확정일자 확인. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 선순위 근저당의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최영로·김재연 동일인 확인. 임차인과 가압류 채권자의 이름이 일치하므로 관계인 또는 가장임차인 가능성을 임대차계약서와 주민등록자료로 확인해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 근저당 채권최고액 1,920,000,000원은 공동담보목록 제2021-325호와 연결돼 있으므로 전체 공동담보 물건과 채무 배분 관계를 대조해야 합니다.
- 채권양도 관계 확인. 등기상 근저당권자와 경매신청 채권자가 다르므로 채권양도통지·승계집행문·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 권리상 인수액은 0원이지만 다수 점유자가 실제 점유 중이면 인도명령 송달과 협의 과정이 길어질 수 있습니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물, 임대수익을 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·임대차계약서와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 다르다”
이 물건의 등기상 권리구조는 분명합니다. 2021년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 가압류 2건과 이후 전입 임차인은 매각으로 정리됩니다. 따라서 현재 최저가 159,600,000원에 낙찰된다면 권리상 실질취득금액도 159,600,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 18명, 배당요구 6명, 보증금·확정일자·점유 부분 미상이라는 현황은 결코 단순하지 않습니다. 특히 최영로와 김재연은 가압류 채권자와 이름이 일치하고, 선순위 근저당은 공동담보와 채권양도 관계까지 얽혀 있습니다. 여기에 비교 실거래 자료가 없어 최저가 70%가 실제 시세보다 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 권리 인수는 없음, 점유와 가격은 보류. 이 사건은 낮은 최저가보다 임차관계 특정과 현장 시세조사가 입찰 성패를 좌우합니다.