수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동의 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27. 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 1,920,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-325호에 포함된 권리로, 이후의 가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
등기상 권리만 보면 낙찰자에게 승계되는 금액은 없습니다. 그러나 현황조사에 나타난 임차인은 18명이고, 보증기관의 대위·승계로 중복된 신고도 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 다수의 점유관계와 보증금 미상 인원이 존재하므로 인수 위험이 없다는 사실과 명도 절차가 단순하다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 5층 501호 도로명: 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2021.08.03. |
| 소유자 | 주식회사스페셜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 3,102,262,333원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.08.27. 우리은행 근저당입니다. 최영로의 178,500,000원 가압류, 김재연의 140,000,000원 가압류와 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 특히 김재연은 임대차계약일 2024.05.01., 확정일자 2024.05.02., 주민등록·점유개시일 2024.06.07.로 확인되어 말소기준보다 후순위이며, 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유관계가 복잡하다
조사된 임차인은 총 18명입니다. 가장 이른 전입일은 조영주의 2022.02.21.로, 말소기준인 2021.08.27.보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 전원 대항력이 없고, 미배당 보증금이 남더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 김재연을 제외한 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 내용과 점유 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10. | 미상 | 2025.03.24. | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 박찬혁 | 2024.03.21. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 박아름 | 2024.04.17. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 최혜원 | 2024.03.18. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 김주광 | 2024.06.10. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 이유진 | 2024.06.21. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 정혜은 | 2024.06.28. | 미상 | 2025.03.20. | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 박복남 | 2024.05.13. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 이우철 | 2022.03.10. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 최영로 | 2024.06.25. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 임은정 | 2024.04.04. | 미상 | 2025.04.15. | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 이강민 | 2024.04.25. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 안태완 | 2024.04.19. | 미상 | 2025.04.13. | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| INADA RISA | 2024.04.27. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 박창경 | 2024.05.31. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 노경아 | 2022.04.27. | 미상 | 2025.03.22. | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 조영주 | 2022.02.21. | 미상 | 2025.03.28. | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0 |
| 김재연 | 2024.06.07. 확정 2024.05.02. | 140,000,000원 | 2025.04.18. | 없음 | 후순위 | 승계 없음 · 인수 0 |
③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 155,400,000원으로 감정가 222,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 실거래 가격을 근거로 한 할인 판단을 하지 않으며, 155,400,000원의 실질취득가가 적정한지는 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물로 별도 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,975,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,920,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 가압류 · 최영로 | 178,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,238,500,000원 중 채권자 예상배당은 152,424,400원이며, 미배당은 2,086,075,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 사용승인일은 2021.08.03.입니다.
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택· 근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 세류동 1139-10과 1139-11은 일단의 정방형 평지이며, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역· 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 임대관계와 각 구분건물의 실제 이용상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 임차인 18명 전원의 실제 점유 여부와 501호 점유 범위를 대조하고, 전입만 남은 인원과 실제 거주자를 구분하세요.
- 임대차 원본 확인. 김재연 외 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 임대차계약서를 대조하세요.
- 관계인 확인. 최영로와 김재연이 등기상 채권자와 동일인인지 확인하고, 가장임차인 또는 소유자 측 관계인 여부를 검토하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않더라도 다수 점유자가 실제 거주하면 인도명령·명도 협의와 집행 절차가 길어질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2021-325호에 포함되어 있으므로 공동담보 물건과 채권 변동 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 155,400,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 동일 건물과 인근 도시형생활주택의 최근 거래·임대료·공실·관리상태를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고값으로만 사용하세요.
- 현장 확인. 내부 구조·관리상태·승강기·주차장·체납 관리비와 실제 이용상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 난도는 점유관계에 있다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2021.08.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인의 전입일과 김재연의 임차권등기는 모두 그 이후이므로 낙찰자 인수액은 0원입니다. 거액의 채권자 미배당도 매수인이 떠안을 채무가 아닙니다.
다만 인수 0원이라는 결론만으로 안전등급을 높게 줄 수는 없습니다. 조사상 임차인 18명, 보증금 미상 인원 다수, 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유관계, 등기상 채권자와 이름이 같은 최영로·김재연의 관계 확인이 남아 있습니다. 최저가 155,400,000원의 시세 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 단순하지만 점유·명도와 가격 검증의 부담이 큰 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.