인수는 0원인데, 실제 임차인 18명의 점유 확인이 핵심 — 수원 세류동 다세대 502호

수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 1139-10·1139-11 지상 5층의 502호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27. 우리은행의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당이 설정된 뒤 임차권등기와 가압류, 경매개시결정, 압류가 순차적으로 들어왔습니다.

등기 순서만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 임차인이나 인수 권리는 확인되지 않습니다. 조영주의 임대차계약일과 전입·확정일자는 2022.02.21.이고, 나머지 점유자들의 전입도 모두 2022년 이후입니다. 따라서 현재 확인된 임차인 18명은 모두 말소기준보다 후순위이며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

그러나 권리 인수와 명도 난도는 별개의 문제입니다. 한 호실에 다수 전입자가 확인되고, 조영주 외 17명의 보증금·확정일자·점유부위가 명확하지 않습니다. 권리상 인수액은 0원이더라도 실제 점유자 수, 퇴거 여부, 임대차계약의 실재 여부에 따라 인도 과정은 복잡해질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.08.27. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 조영주의 주택임차권, 최영로·김재연의 가압류, 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 조영주의 임차보증금은 60,000,000원이지만 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.02.21.로 말소기준보다 늦어 대항력과 매수인 승계가 없습니다.

② 임차인·점유 현황 — 18명 모두 후순위

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 아래 18명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다. 조영주만 보증금 60,000,000원과 확정일자가 확인되고, 나머지 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체가 모두 2021.08.27. 이후이므로 대항력은 없습니다.

③ 가격·예상배당 (매각가 192,500,000원 가정)

현재 최저매각가는 감정가 275,000,000원의 70%인 192,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 192,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일·유사 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 30% 할인만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

채권자 총 청구액은 2,238,500,000원, 예상 배당액은 189,005,000원이며 미배당액은 2,049,495,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상배당 후 잔여금은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2021.08.03.입니다.
• 입지. 남수원초등학교 서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 부지는 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없지만 각 구분건물의 이용상태와 관리상태는 현장과 건축물현황도를 통해 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실점유자 확인. 전입자 18명 중 현재 실제로 거주하거나 점유하는 사람이 몇 명인지, 각자의 점유부위와 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
• 보증금·계약서 확인. 조영주 외 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 임대차계약의 실재 여부와 보증금 지급 내역은 명도 협의에 영향을 줍니다.
• 관계인 조사. 임차인이면서 가압류권자인 최영로·김재연의 임대차 진정성, 소유자와의 관계, 가압류 채권의 발생 원인을 확인하세요.
• 조영주 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2022.02.21., 임차권등기 2024.05.17.입니다. 말소기준 이후라 승계는 없지만 말소와 인도 절차를 확인하세요.
• 시세 재검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 다세대의 실제 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
• 체납 비용 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 기타 우선채권을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리보다 점유관계가 어렵다

이 물건은 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인 18명의 전입이 모두 그보다 늦어 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 최저매각가 192,500,000원에 낙찰된다면 실질취득액도 같은 금액입니다.

문제는 권리 인수가 아니라 현장입니다. 한 호실에 18명의 전입 정보가 있고, 17명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 그중 2명은 가압류권자와 동일합니다. 다수 점유자가 실제로 남아 있다면 명도 과정이 길어질 수 있고, 전입만 남은 상태라면 위험은 크게 줄어듭니다. 따라서 이 사건의 결론은 “인수는 0원, 점유관계는 확인 필수”입니다. 또한 실거래 비교가 없으므로 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격이 싸다고 평가해서는 안 됩니다.