수원지방법원 2025타경54996. 동탄에스케이브이원센터 13층 1308호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공장(지식산업센터: 사무실 등)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이연숙이고, 2020.11.25. 거래가액 880,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 912,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국 압류, 경매개시결정, 화성시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 주식회사 코원(장명진)은 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐고 전입일은 2021.12.02.입니다. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54996 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 853-1 동탄에스케이브이원센터 13층1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터: 사무실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상20층 중 13층 1308호 |
| 소유자 | 이연숙 (2020.11.25. 거래가액 880,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 607,600,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 791,778,749원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2019년 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2020.11.25. 설정된 국민은행 근저당권 912,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 명의 경매개시결정, 화성시 압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021년 이화전기공업주식회사 근저당도 2025.11.05. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 코원(장명진) | 센테라아이티타워2 1308호 50.0000㎡ | 5,000,000원 | 500,000원 | 2021.12.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고일 2021.12.02.은 말소기준일 2020.11.25.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 49% 할인은 크지만 시세 확인이 핵심
감정가는 1,240,000,000원, 현재 최저매각가는 607,600,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 607,600,000원입니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·지식산업센터 용도이고, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 51% 낮다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 다릅니다. 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 거래사례·임대수익·공실 수준 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 607,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,476,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 912,000,000원 | 599,124,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권최고액 912,000,000원 중 599,124,000원이 배당되고 312,876,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄I.C 남측 근거리에 위치하며, 인근은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등으로 형성된 공업·업무지대입니다.
- 교통. 대상 빌딩까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터: 사무실 등)으로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로, 남측으로 대로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공시지가는 1,861,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 1,240,000,000원에서 607,600,000원까지 내려왔다는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 같은 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가격을 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 조사된 임차 조건은 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원입니다. 실제 계약 존속 여부와 현 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 배당구조를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 명도. 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터·근린시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 공실률·관리비·주차·호실 위치·업종제한 등을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금관계·임대차 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.25. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 역시 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 1,240,000,000원에서 2회 유찰돼 607,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 이 물건은 근린시설·지식산업센터이고 실제 시장가격을 비교할 거래자료가 확인되지 않습니다. 권리분석은 합격권이지만, 가격 판단은 실제 매매·임대시장 검증이 끝나야 완성됩니다. 현재 회차의 핵심은 ‘49% 할인’ 그 자체가 아니라 607,600,000원이 시장에서 실제로 싼 가격인지 확인하는 것입니다.
