대구지방법원 2025타경958. 대구 북구 서변동 1758-13의 토지와 3층 철근콘크리트조 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택이고, 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 최성덕이고, 2016.01.08 설정된 성서농업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 가압류와 주택임차권 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 공대영은 전입일이 2015.06.09로 말소기준보다 빠르고, 제공된 배당 시나리오에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 분류되어 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경958 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1758-13 · 대구광역시 북구 서변로3길 22-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 205.7㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 901,800원/㎡ |
| 소유자 | 최성덕 |
| 감정가 / 최저가 | 496,611,000원 / 170,338,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성서농업협동조합 / 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘공대영 3,000,000원 인수’가 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 11명 + 보증기관 승계 1건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손정호 | 205호 | 2017.03.20 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 이귀옥 | 103호 · 주거 | 2023.07.21 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재택 | 102호 · 주거 | 2016.04.25 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동규 | 105호 | 2021.02.24 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상철 | 203호 · 주거 | 2023.08.21 · 2016.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 3층 · 주거(임차권등기) | 미상 · 2022.06.22 | 100,000,000원 | 판정 불가 | 미상 | 손정호 대위·승계 |
| 유영재 | 건물 3층 · 주거(임차권등기) | 2024.04.01 · 2024.04.01 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 대구도시개발공사 | 1층 · 주거(임차권등기) | 2016.04.25 · 2016.04.25 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공대영 | 202호 · 주거(임차권등기) | 2015.06.09 · 없음 | 3,000,000원 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 손창길 | 주거 | 2017.03.20 · 2017.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 메이인 | 주거 | 2023.08.21 · 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 주거 | 2022.06.22 · 2025.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사 100,000,000원은 손정호 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 실제 임차보증금 총액에 별도로 합산하지 않습니다.
② 유찰·가격구조 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 본다
3회 유찰 회차의 최저매각가는 170,338,000원이고, 공대영 보증금 3,000,000원이 매수인에게 남으므로 실질취득 부담은 173,338,000원입니다. 최저매각가가 감정가의 34% 수준까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고, 실제 점유관계도 여러 가구에 걸쳐 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 170,338,000원 | 3,000,000원 | 173,338,000원 | 72,481,452원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 119,236,599원 | 3,000,000원 | 122,236,599원 | 122,867,433원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 83,465,619원 | 3,000,000원 | 86,465,619원 | 158,071,482원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,184,732원 |
| 인수. 공대영 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 성서농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 6,593,455원 | 6,593,455원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 93,202,137원 | 28,559,813원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,839,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 239,634,720원 중 167,153,268원이 배당되고 72,481,452원이 미배당됩니다. 공대영 보증금 3,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수이므로 도넛 차트 배분액에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물입니다.
- 현황 차이. 본건 건물 1층과 2층은 공부상 각층 2가구이나 실제는 각층 4가구입니다. 점유·명도 판단에서 실제 가구 구성을 기준으로 재확인이 필요한 부분입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 대구서변초등학교 남측 인근이며, 부근은 동류형 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량통행이 자유롭고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 205.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역 등에 해당하거나 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 가구수는 공부상 표시와 실제 현황이 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 170,338,000원이 아니라 공대영 보증금 3,000,000원을 더한 173,338,000원을 현재 회차의 실질 부담으로 보세요.
- 공대영 대항력. 2015.06.09 전입, 2016.01.08 말소기준보다 선순위입니다. 우선변제권 없이 보증금 3,000,000원 전액 인수로 계산되어 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 100,000,000원은 손정호 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 마세요.
- 다수 점유자 확인. 실제 임차인 11명으로 정리되며, 보증금이 미상인 점유자도 여러 명 있습니다. 다만 이들의 전입은 말소기준 이후로 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
- 가구수 현황. 1·2층은 공부상 각 2가구, 실제 각 4가구입니다. 호실 배치·점유관계·인도대상을 현황 기준으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 제시된 배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시나리오이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 유찰률 착시. 감정가 496,611,000원에서 170,338,000원까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 다가구주택 일괄매각과 인수·점유 리스크를 함께 반영하세요.
맺으며 — “34%까지 유찰”보다 중요한 것은 인수와 점유구조
표면적으로는 감정가 496,611,000원에서 최저매각가 170,338,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율이 아닙니다. 공대영은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 보증금 3,000,000원 전액이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 173,338,000원입니다.
또한 한국토지주택공사 100,000,000원은 손정호 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 중복 합산해서는 안 됩니다. 반대로 실제 임차인은 11명으로 점유관계가 단순하지 않고, 1·2층의 공부상 가구수와 실제 가구수도 다릅니다. 말소기준 이후 권리 대부분이 소멸한다는 점은 명확하지만, 선순위 임차보증금 인수·다가구 점유 확인·일괄매각 범위를 모두 반영해야 하는 사건입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 가점을 주기보다 실질취득액과 현황 리스크를 함께 보는 것이 핵심입니다.
