대구지방법원 2025타경958. 대구 북구 서변동 1758-13 토지와 철근콘크리트조 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택이고, 토지는 205.7㎡입니다. 소유자 최성덕은 2016년 1월 8일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 성서농업협동조합이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기부에 말소기준보다 앞선 전세권이 두 건 보이지만, 김준엽 전세권은 2005년 6월 16일, 한국토지주택공사 전세권은 2015년 11월 20일 각각 말소됐습니다. 따라서 이 두 전세권을 현존하는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 실질 인수 항목은 2015년 6월 9일 전입한 공대영의 보증금 3,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1758-13 · 대구광역시 북구 서변로3길 22-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립·다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 3층 · 도시가스 개별난방 |
| 토지 | 대 205.7㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 901,800원/㎡ |
| 소유자 | 최성덕 (2016.01.08. 소유권이전, 2015.11.27. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 496,611,000원 / 347,628,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성서농업협동조합 / 132,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 대부분 소멸, 임차인 1명은 인수
② 임차인·점유자 분석 — 승계 중복을 빼도 11명
한국토지주택공사의 100,000,000원 임차권 신고는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 항목이 아니라 손정호 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하면 100,000,000원이 중복 계산됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인·점유자 기재는 11명입니다.
| 임차인·점유자 | 호실·범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손정호 | 205호 | 2017.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이귀옥 | 103호 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재택 | 102호 | 2016.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동규 | 105호 | 2021.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상철 | 203호 | 2023.08.21 | 2016.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 3층 도면 표시 부분 | 전입일 미상 | 2022.06.22 | 100,000,000원 | 미상 | 확인 | 중복신고 손정호 보증금 승계 |
| 유영재 | 301호 30㎡ | 2024.04.01 | 2024.04.01 | 2,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 대구도시개발공사 | 102호 39㎡ | 2016.04.25 | 2016.04.25 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 공대영 | 202호 59.65㎡ | 2015.06.09 | 없음 | 3,000,000원 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
| 손창길 | 미상 | 2017.03.20 | 2017.03.20 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 메이인 | 미상 | 2023.08.21 | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 한국토 | 미상 | 2022.06.22 | 2025.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가는 70%, 실질취득은 350,628,000원
현재 최저매각가는 감정가 496,611,000원의 70%인 347,628,000원입니다. 그러나 공대영 보증금 3,000,000원을 인수하면 현재 회차 실질취득액은 350,628,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 347,628,000원 | 3,000,000원 | 350,628,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 243,339,599원 | 3,000,000원 | 246,339,599원 | 45,501,875원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 170,337,719원 | 3,000,000원 | 173,337,719원 | 117,481,729원 |
④ 예상배당표 (매각가 347,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,666,792원 |
| 인수 · 공대영 보증금 | 3,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 을구 1번 전세권 · 김준엽 | 미상 | 0원 2005.06.16. 말소 |
| 을구 3번 전세권 · 한국토지주택공사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 시뮬레이션 반영 · 말소기록 대조 필요 |
| 을구 5번 근저당 · 성서농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나카드주식회사 | 6,593,455원 | 6,593,455원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 93,202,137원 | 93,202,137원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,839,128원 | 7,839,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,326,488원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 총 예상배당은 284,634,720원, 미배당은 0원이며, 소유자 잔여는 57,326,488원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물입니다.
- 입지. 대구서변초등학교 남측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 동류형 다가구주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 자유롭고 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 205.7㎡의 대지로 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 901,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 단독주택용지와 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 여러 가구가 입주한 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 구분소유 아파트보다 매수층이 제한되고 명도·임대관리 난도가 높을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차 최저가 347,628,000원에 공대영 보증금 3,000,000원을 더한 350,628,000원을 최소 취득원가로 계산하세요.
- 공대영 점유 확인. 202호의 현재 점유, 임대차 종료 여부, 보증금 반환 여부를 확인해야 인수액이 확정됩니다.
- 승계 중복 제거. 한국토지주택공사의 100,000,000원은 손정호 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 다수 점유자 현황. 실제 임차인·점유자 11명의 호실, 계약서, 보증금, 배당요구와 실제 거주 여부를 각각 대조하세요.
- 가구수 불일치. 1·2층의 공부상 2가구와 실제 4가구 구획이 인허가·소방·대출·임대운영에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 면적, 사용상태와 철거·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 2015.11.20. 말소된 한국토지주택공사 전세권 45,000,000원이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다가구주택의 토지가격, 임대수익, 공실률과 매매사례를 별도로 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 명도비용. 각 세대의 이사 협의, 인도명령, 강제집행 가능성을 반영해 자금과 기간을 여유 있게 잡으세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·토지이용계획·현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수액은 작지만, 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 표면적인 인수액은 공대영 보증금 3,000,000원으로 크지 않습니다. 과거 선순위 전세권도 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 보면 위험금액은 비교적 선명합니다.
하지만 투자 난도는 인수액과 별개입니다. 보증기관 승계 1건을 제외해도 실제 임차인·점유자 11명이 기재돼 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 1·2층의 공부상 가구수와 실제 가구수도 다르며, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 실거래 비교값도 없어 최저가 70%만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
권리 인수는 제한적, 명도·현황·가격 검증은 고난도. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 347,628,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 350,628,000원이며, 현장과 원본 서류를 통해 각 가구의 점유관계와 건물 구획을 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.