대구지방법원 2025타경969. 대구도시철도 2호선 대구은행역 북동측 인근에 있는 우방사랑마을 103동 16층 1611호입니다. 감정가는 247,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 172,900,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 229,400,000원, 최신 거래는 232,000,000원으로, 현재 최저가는 각각 75.4%, 약 74.5% 수준입니다.
가격만 놓고 보면 실거래보다 상당히 낮습니다. 다만 전체 실거래 흐름은 오래된 고가 거래에서 최근 거래로 내려오며 -10.3%의 하락 추세를 보입니다. 전체 11건 평균 243,727,272원만 기준으로 할인 폭을 과대평가하기보다, 최근 12개월 평균과 2026년 5월 최신 거래를 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-7 우방사랑마을 103동 16층 1611호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김정옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬홍 / 9,139,471원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.08 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 임대관계 | 미상 · 신고된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 말소기준을 구분해야 한다
현재 권리분석의 기준은 2020.12.28. 대구대서신용협동조합 근저당 252,000,000원입니다. 그보다 앞선 한국주택은행·대구은행·대구대서신용협동조합 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 과거 근저당을 현재 살아 있는 인수권리로 합산해서는 안 됩니다.
말소기준 근저당 이후 설정된 한국선재주식회사 근저당, 배재용·박찬홍·삼성카드·근로복지공단의 가압류, 세금 및 국민건강보험공단 관련 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없으므로 확인된 임차보증금 인수도 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세는 반영해야 한다
우방사랑마을은 342세대, 1996.10.23. 준공 단지입니다. 대상과 동일한 전용 59.94㎡의 실거래 11건이며, 최근 12개월 5건 평균은 229,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.94㎡ | 2층 | 232,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 11층 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 7층 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 14층 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 59.94㎡ | 10층 | 253,000,000원 |
| 2024.05 | 59.94㎡ | 14층 | 260,000,000원 |
| 2024.05 | 59.94㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 59.94㎡ | 5층 | 271,000,000원 |
| 2023.02 | 59.94㎡ | 13층 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 5건 | 229,400,000원 |
| 전체 평균 | 59.94㎡ | 11건 | 243,727,272원 |
최저가 172,900,000원은 최근 12개월 평균 229,400,000원보다 56,500,000원 낮고, 2026년 5월 최신 거래 232,000,000원보다 59,100,000원 낮습니다. 신고 임차인이나 인수권리가 없어 실질취득액도 최저가와 같은 172,900,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,220,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 234,000,000원 | 169,679,400원 |
| 을구 7번 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 252,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 한국선재주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 배재용 | 215,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 박찬홍 | 7,637,705원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 44,985,516원 | 0원 |
| 갑구 18번 강제경매 · 박찬홍 | 미상 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 860,623,221원 중 예상배당 169,679,400원, 미배당 690,943,821원으로 계산된 표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 추가 유찰은 가격보다 채권 미배당을 키운다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 172,900,000원 | 169,679,400원 | 690,943,821원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 121,029,999원 | 118,535,579원 | 742,087,642원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 84,720,999원 | 82,796,021원 | 777,827,200원 | 0원 |
추가 유찰돼 매각가가 내려가도 신고 임차인이나 존속 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 대신 채권자 미배당은 690,943,821원에서 742,087,642원, 777,827,200원으로 늘어납니다. 신청채권자 박찬홍의 청구액 9,139,471원도 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 2호선 대구은행역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·업무시설·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대구은행역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 16층으로, 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측·동측 약 12m, 북측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 3,444,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 중로2류·소로2류 및 근린공원과 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 59.94㎡ 거래가 이어지고 있으나 1996년 준공 단지이며 최근 가격 추세가 -10.3%이므로 보수적인 매도가격 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기일 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.08입니다. 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 말소등기 원문 대조. 을구 1번·3번·4번 근저당의 후속 말소와 현재 말소기준인 을구 7번 근저당의 존속 상태를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당순위 재검산. 예상배당 계산에 이미 말소된 을구 4번 근저당이 포함돼 있으므로 채권계산서와 배당요구 종기 내역을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수입니다. 당해세 여부와 체납액을 매각물건명세서·교부청구서로 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 229,400,000원보다 낮지만 시장 추세가 -10.3%입니다. 수리비·취득비용·명도비용과 추가 하락 여지를 차감해 입찰가를 정하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 원본 대조 후 확정”
최저가 172,900,000원은 최근 12개월 평균 229,400,000원의 75.4%, 최신 거래 232,000,000원의 약 74.5%로 가격상 여유가 있습니다. 신고된 임차인이 없고 현재 확인되는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하므로 실질취득액은 최저가와 같은 172,900,000원, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
다만 최근 실거래 추세가 -10.3%로 하락 중이고, 국세·지방세 압류가 다수이며, 예상배당 계산에는 등기상 말소된 을구 4번 근저당이 반영돼 있습니다. 따라서 이 물건은 가격만 보면 유리하지만, 배당표를 그대로 신뢰해서는 안 되는 사건입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 말소관계와 점유관계가 확인될 때 비로소 권리상 안전성이 확정됩니다.
