수원지방법원 2025타경55064. 경기도 화성시 영천동 675-7, 1층 106호에 위치한 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 기재영이며, 2022년 11월 2일 소유권이전 당시 거래가액은 620,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 별내농업협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리분석의 기준은 2022년 11월 2일 설정된 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 별도로 확인해야 합니다. 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 실제 점유와 명도 부담까지 없다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 675-7 1층 106호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로25길 24 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 내 제1층 제106호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 · 지하 2층, 지상 3층 건물 |
| 이용상태 | 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2015.08.27 |
| 소유자 | 기재영 (2022.11.02 소유권이전, 거래가액 620,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 143,580,000원 (현재 회차, 4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 486,953,948원 |
| 말소기준권리 | 을구 5번 근저당권 · 별내농업협동조합 · 채권최고액 528,000,000원 · 2022.11.02 설정 |
| 근저당권 이전 | 2024.11.18 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임대·점유 | 감정평가서상 임대관계 미상 · 실제 점유자 및 임대차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권
말소기준권리는 2022년 11월 2일 설정된 별내농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 528,000,000원이며, 2024년 9월 26일 확정채권양도를 원인으로 2024년 11월 18일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 채권자 변경이며, 말소기준권리의 설정 순위를 새로 만드는 것은 아닙니다.
말소기준권리 이후에는 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원, 남부천세무서장의 압류, 화성시의 압류 및 임의경매개시결정이 확인됩니다. 제공된 권리내역에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2015년과 2019년에 설정됐던 선행 근저당권은 등기상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%가 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 143,580,000원으로, 감정가 598,000,000원의 약 24.01%입니다. 4회 유찰 이후 최저가가 크게 낮아진 것은 확인되지만, 이 비율만으로 주변 매매가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 가격 지표 | 금액·비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 598,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 143,580,000원 | 4회 유찰 후 현재 가격 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 24.01% | 감정가 대비 비율이며 시세 할인율은 아님 |
| 실질취득 추정 | 143,580,000원 | 현재 최저가에 산정상 인수액 0원을 적용한 금액 |
| 실거래 비교 | 판단 보류 | 비교 가능한 실거래 수치를 통한 시세 판단 필요 |
③ 예상배당표 (현재 최저가 143,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,810,120원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 528,000,000원 | 140,769,880원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 집행비용·조세채권·배당순위 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
근저당권 채권최고액과 경기신용보증재단 가압류 청구금액을 합한 채권액은 558,000,000원입니다. 이 가운데 현재 시뮬레이션상 채권자에게 배당되는 금액은 140,769,880원이며, 미배당 채권은 417,230,120원입니다.
경매신청 청구액 486,953,948원과 근저당권 채권최고액 528,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 아래 미배당 시나리오는 제공된 배당 계산의 채권자 합계 및 회차별 수치를 기준으로 표시합니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 회수 부족분의 변화
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당액 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 143,580,000원 | 140,769,880원 | 417,230,120원 |
| 5회 유찰 시 | 100,506,000원 | 98,298,916원 | 459,701,084원 |
| 6회 유찰 시 | 70,354,200원 | 68,687,824원 | 489,312,176원 |
⑤ 입지·건물·이용상태 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 근린상가, 공원 및 학교 등이 있으며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 노폭 약 20~25m, 북측으로 약 10~15m의 포장도로에 접하며, 남측에는 보행자 통행이 가능한 수변공원이 접해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 건물로 지하 2층, 지상 3층이며 사용승인일은 2015.08.27입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·화재경보 설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 영업 여부, 실제 사용 용도, 점유자 및 임대차계약 내용은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(화성동탄2지구)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 관련 사항이 기재되어 있으므로 실제 이용계획과 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 상태를 최종 확인할 필요가 없다는 의미는 아니므로 입찰 전 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차와 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 등기부뿐 아니라 매각물건명세서와 현황조사서를 함께 확인해 인수 권리, 점유관계 및 명도 관련 위험을 점검하세요.
- 시세와 임대수익 검증. 동일하거나 유사한 근린시설의 실제 매매사례, 임대료, 공실 여부 및 임차 수요를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 용도 및 현장 상태. 실제 이용 용도와 제1종일반주거지역의 허용 용도, 지구단위계획 및 관련 제한사항을 확인하세요. 감정평가서상 이용상태와 현장이 일치하는지도 대조해야 합니다.
- 추가 비용. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 세금, 취득 관련 비용, 수선비 및 명도비용을 확인해 총취득비용을 계산하세요. 실제 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰된 상태입니다. 유찰 횟수만으로 저평가를 단정하지 말고, 입지·임대수요·실제 거래사례 및 물건별 제한사항을 점검하세요.
- 배당·권리 원본 확인. 본 분석은 제공된 권리내역과 배당 시뮬레이션에 기초합니다. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다릅니다
이 물건은 2022년 11월 2일 설정된 근저당권을 말소기준으로 권리 흐름을 정리할 수 있으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 143,580,000원으로 감정가의 약 24.01%입니다.
그러나 이 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래를 바탕으로 가격 메리트를 판단해야 하며, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 근린시설의 실제 점유·임대차, 임대수익 가능성 및 추가 비용을 확인하지 않고 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격과 임대차는 확인이 필요합니다. 이 물건의 판단 기준은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 확인된 시세와 실제 점유·임대 상태를 반영한 총취득비용입니다.
