수원지방법원 2025타경55064. 화성시 영천동 675-7 소재 지하 2층·지상 3층 건물의 제1층 제106호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 기재영 씨는 2022년 11월 2일 거래가액 620,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 별내농업협동조합 앞으로 채권최고액 528,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024년 11월 18일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 418,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 비교가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 상가는 아파트처럼 면적과 단지명만으로 가격을 비교하기 어렵고, 임대료·공실·업종 적합성·가시성 등이 환금성과 가격을 크게 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 영천동 675-7, 1층 106호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로25길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 3층 · 제1층 제106호 · 사용승인 2015.08.27 |
| 소유자 | 기재영 (2022.11.02. 거래가액 620,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 486,953,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현존 담보와 말소기록을 구분해야 한다
등기 흐름에는 과거 담보권과 그 말소기록이 함께 존재합니다. 2015년 우리은행 근저당권은 2019년 11월 14일 해지로 말소됐고, 2019년 남서울농업협동조합 근저당권도 2022년 11월 2일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 담보는 2022년 11월 2일 설정된 별내농업협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당권이며, 2024년 11월 18일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
그 이후의 경기신용보증재단 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 및 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 확인된 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계가 인정되는 임차인은 현재 확인되지 않으며, 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
현재 최저가는 418,600,000원으로 감정가 598,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 293,020,000원, 3회 유찰 시에는 205,114,000원입니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다. 과거 소유권 거래가액은 2015년 550,000,000원, 2019년 500,000,000원, 2022년 620,000,000원이지만, 거래 시점과 물건 상태가 달라 현재 시세의 직접 기준으로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,586,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 408,000,000원 | 136,014,000원 |
| 3. 근저당 · 별내농업협동조합 | 528,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 총 채권액 1,242,000,000원 중 채권자 배당액은 412,014,000원, 미배당액은 829,986,000원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·상가임차인의 최우선변제 및 실제 채권잔액은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천초등학교 남동측 인근으로, 주변에 대규모 아파트단지·근린상가·공원·학교가 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로 조건. 동측 약 20~25m, 북측 약 10~15m 포장도로에 각각 접하며 남측은 보행자 통행이 가능한 수변공원에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 속하며 공시지가는 3,655,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설은 접근성과 노출 측면의 장점이 있을 수 있으나, 실제 환금성은 현재 영업상태·임대료·공실·업종 제한을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가임차인 확인. 현장 점유자, 사업자등록일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성을 배제하세요.
- 말소등기와 배당표 대조. 우리은행·남서울농업협동조합 근저당권의 말소기록이 실제 배당순위에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액 486,953,948원인 농업협동조합자산관리회사의 시뮬레이션 배당이 0원인 사유를 채권계산서에서 확인하세요.
- 수익성 역산. 예상 임대료, 공실률, 관리비, 취득비용을 반영해 418,600,000원이 수익가치에 부합하는지 계산하세요.
- 업종·사용 제한. 관리규약, 건축물대장상 용도, 지구단위계획과 현재 영업시설의 적법성을 확인하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 낙찰 후 추가 지출 가능 항목을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 현장 조사. 1층 106호의 출입 동선, 가시성, 전면 폭, 내부 상태, 수변공원 방향 접근성과 실제 유동인구를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인 신고도 없어 표면적인 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 예상배당에는 등기상 말소기록이 있는 과거 근저당권이 반영돼 있어 배당순위를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더욱 보수적인 판단이 필요합니다. 최저가 418,600,000원은 감정가의 70%이지만, 현재 시세나 임대수익과 비교할 자료가 없어 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 아파트가 아닌 근린생활시설이라는 점까지 고려하면 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 실제 임차관계, 수익성, 공실 위험과 배당순위 검증입니다. 결론은 권리상 조건부 통과, 가격은 검증 전 보류입니다.