수원지방법원 2025타경55085. 정자동 기산아파트 지하층1호로, 감정 이용상태는 일반목욕탕(금강산불가마랜드)입니다. 기준시점 현재 장시간 휴업상태로 탐문됐고 단전·단수 상태이며 일부 폐기물이 적치되어 있습니다. 소유자는 주식회사누리씨앤아이입니다. 권리관계는 2008.02.15 장목농업협동조합의 채권최고액 1,105,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이 권리는 2022.03.03 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정 등 다수의 등기가 이어졌습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 물건은 권리 소멸 여부만 보고 끝낼 유형이 아닙니다. 실제 점유관계가 12명에 이르고, 공매공고가 존재하며, 국세·지방세 압류 10건이 있어 배당순위와 공매 진행상태를 입찰 직전에 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55085 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 67-1 기산아파트 지하층1호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반목욕탕(금강산불가마랜드) · 장시간 휴업상태 |
| 건물 | 철근콘크리트 평슬래브 12층 건물 중 지하층 1호 |
| 소유자 | 주식회사누리씨앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 4,300,000,000원 / 2,107,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,428,605,160원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2008.02.15 근저당이 기준
말소기준은 2008.02.15 장목농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2008.12.22 근저당, 2010년 이후의 가압류들, 2014년 이후 압류, 2020.03.26 전혜경 근저당, 2022.01.24 주식회사토리파트너스 근저당, 2025.03.14 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당은 2022.03.03 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 현재 경매신청권자와 연결됩니다.
② 점유·임차관계 — 12명 모두 말소기준 이후
확인된 점유·임차관계는 12명입니다. 모두 전입·등록일이 2008.02.15 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 건도 없습니다. 우선변제 여부는 별도 확정자료가 없어 미상으로 표시합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상준 | 금강산찜질방 지하13 3.0000㎡ | 2014.02.24 | 50,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최귀호 | 지층 1호 금강산불가마랜드 31.0000㎡ | 2022.01.17 | 20,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LEE SAMUEL SEOKGU | 기산아파트 제지층 1호 2,999.8400㎡ | 2023.09.06 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최영희 | 기산아파트 지층1호 9.9174㎡ | 2015.09.04 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김문현 | 지하1층 19.4600㎡ | 2019.06.07 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이미숙 | 지층 1호 29.7522㎡ | 2020.09.18 | 20,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황현주 | 지층 1호 2,999.8400㎡ | 2022.01.05 | 25,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전임정 | 기산아파트 지하층 1호 35.0000㎡ | 2022.01.17 | 20,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민옥 | 지층 1호 2,999.8400㎡ | 2020.10.19 | 25,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동인 | 지층 1호 3.3058㎡ | 2022.01.03 | 20,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 계영근 | 기산아파트 제지층 1호 120.0000㎡ | 2022.01.07 | 20,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고창의 | 기산아파트 지층 여탕매점부분1호 2,999.8400㎡ | 2015.09.04 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 4,300,000,000원, 현재 최저매각가는 2,107,000,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 시세 비교값이 없어 감정가 대비 하락폭만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 현재 이용상태가 일반목욕탕이고 장시간 휴업 중인 특수 물건이라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,470,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 장목농업협동조합 | 1,105,000,000원 | 1,105,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 장목농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 4. 갑구 100번 가압류 · 이가은 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 갑구 101번 가압류 · 이국희 | 31,980,000원 | 31,980,000원 |
| 6. 갑구 102번 가압류 · 이현옥 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 7. 갑구 104번 가압류 · 성민제(성명정정전:성상용 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 8. 갑구 105번 가압류 · 김종무 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 9. 갑구 106번 가압류 · 이원항 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 10. 갑구 107번 가압류 · 김영백 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 11. 갑구 110번 가압류 · 김선경 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 12. 갑구 111번 가압류 · 유종희 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 13. 갑구 112번 가압류 · 주식회사 프롬개발 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 14. 갑구 113번 가압류 · 정애리 | 8,350,000원 | 8,350,000원 |
| 15. 갑구 114번 가압류 · 김금화 | 570,000,000원 | 123,200,000원 |
| 16. 갑구 111-1번 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 17. 을구 13번 근저당 · 전혜경 | 300,000,000원 | 0원 |
| 18. 갑구 127번 가압류 · 송명준 | 10,400,000원 | 0원 |
| 19. 갑구 129번 가압류 · 강신태 | 32,464,000원 | 0원 |
| 20. 갑구 130번 가압류 · 김성호 | 110,606,585원 | 0원 |
| 21. 을구 14번 근저당 · 주식회사토리파트너스 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 4,213,800,585원, 채권자 배당액은 2,083,530,000원, 미배당은 2,130,270,585원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 2,107,000,000원 | 2,083,530,000원 | 2,130,270,585원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,474,900,000원 | 1,457,751,000원 | 2,756,049,585원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,032,429,999원 | 1,019,705,699원 | 3,194,094,886원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 후순위 채권의 미배당이 커지는 구조이지, 확인된 임차보증금이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 국세·지방세의 실제 우선순위가 반영되면 배당구조 자체는 달라질 수 있습니다.
⑥ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반목욕탕(금강산불가마랜드)으로 이용됐으며 기준시점 현재 장시간 휴업상태입니다.
- 내부. 목욕탕 시설을 주영업으로 하고 pc방·음식점 등으로 용도별 구획되어 복합 이용됐으며 일부 공간에 스크린골프 시설이 설치되어 있습니다. 스크린골프 기계시설은 미평가·매각제외입니다.
- 시설상태. 기준시점 현재 단전·단수상태이고 일부 폐기물이 적치되어 있습니다.
- 입지. 수원시 장안구 정자동 수성고등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·지하주차장·목욕탕 관련 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시장·가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 일반목욕탕·지하 대형시설에 맞는 별도 시장가 검증이 필요합니다.
- 12명 점유 확인. 모두 대항력 없음으로 판정돼도 실제 점유·인도 상태와 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 10건. 국세·지방세 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2021.11.10 및 2026.04.02 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 단전·단수, 일부 폐기물 적치, 장시간 휴업상태를 전제로 시설 복구·철거 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 매각제외. 일부 스크린골프 기계시설은 미평가·매각제외이므로 부동산과 함께 취득되는 시설로 보아서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순한 물건은 아니다
권리의 기준점 자체는 명확합니다. 2008.02.15 근저당이 말소기준이고 확인된 12명은 모두 그 이후 전입·등록해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난점은 다른 곳에 있습니다. 12명의 실제 점유, 국세·지방세 압류 10건, 공매공고, 장시간 휴업, 단전·단수, 폐기물 적치가 동시에 존재합니다.
또한 최저가 2,107,000,000원은 감정가 4,300,000,000원의 49%지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 그 자체로 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만 현장·세금·공매·가격 검증 부담이 큰 유형으로 보는 것이 현재 자료에 가장 부합합니다.
