수원지방법원 2025타경55085. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있지만 실제 대상은 기산아파트 12층 건물의 지하층 1호 집합건물이며, 감정 이용상태는 일반목욕탕 ‘금강산불가마랜드’입니다. 목욕탕을 중심으로 PC방·음식점 등으로 구획해 복합 이용했던 공간이고 일부에는 스크린골프 시설도 설치되어 있습니다. 다만 스크린골프 기계시설은 감정평가와 매각에서 제외됩니다.
현재 소유자는 주식회사누리씨앤아이로, 2008.02.15. 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 장목농업협동조합 명의의 채권최고액 1,105,000,000원 근저당이 설정됐고, 2008.12.22. 채권최고액 390,000,000원의 추가 근저당이 설정됐습니다. 두 근저당은 2022.03.03. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이 회사가 청구액 1,428,605,160원으로 현재 경매를 신청한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 67-1 기산아파트 지하층 1호 도로명: 경기도 수원시 장안구 송정로76번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하층 1호 · 일반목욕탕(금강산불가마랜드) |
| 소유자 | 주식회사누리씨앤아이 (2008.02.15. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 4,300,000,000원 / 3,010,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,428,605,160원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 현재 상태 | 장시간 휴업 · 단전·단수 · 일부 폐기물 적치 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당을 기준으로 다시 읽어야 한다
2008.02.15. 근저당을 말소기준으로 보면 2009년 소유권이전청구권가등기, 이후 압류·가압류, 2020년과 2022년의 후순위 근저당, 2025년 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 2009년 가등기는 담보가등기 여부와 권리 성격을 원문으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복을 제외할 대상이 없으며, 실제 임차인은 12명입니다. 보증금 합계는 248,000,000원, 기재된 월세 합계는 2,950,000원입니다. 모든 전입신고일이 2008.02.15. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상준 금강산찜질방 지하13 3.0000㎡ | 2014.02.24 | 50,000,000원 - | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 최귀호 지층 1호 금강산불가마랜드 31.0000㎡ | 2022.01.17 | 20,000,000원 100,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| LEE SAMUEL SEOKGU 기산아파트 제지층 1호 2,999.8400㎡ | 2023.09.06 | 3,000,000원 200,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 최영희 기산아파트 지층1호 9.9174㎡ | 2015.09.04 | 20,000,000원 500,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 김문현 지하1층 19.4600㎡ | 2019.06.07 | 5,000,000원 300,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 이미숙 지층 1호 29.7522㎡ | 2020.09.18 | 20,000,000원 400,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 황현주 지층 1호 2,999.8400㎡ | 2022.01.05 | 25,000,000원 200,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 전임정 기산아파트 지하층 1호 35.0000㎡ | 2022.01.17 | 20,000,000원 100,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 민옥 지층 1호 2,999.8400㎡ | 2020.10.19 | 25,000,000원 650,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 김동인 지층 1호 3.3058㎡ | 2022.01.03 | 20,000,000원 - | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 계영근 기산아파트 제지층 1호 120.0000㎡ | 2022.01.07 | 20,000,000원 - | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 고창의 기산아파트 지층 여탕매점부분1호 2,999.8400㎡ | 2015.09.04 | 20,000,000원 500,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 확인되지 않는다
최저매각가는 감정가 4,300,000,000원의 70%인 3,010,000,000원입니다. 하지만 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 30.1억원이 시장가보다 낮은지 또는 높은지 판단할 근거가 없습니다. 일반 아파트 한 세대가 아니라 대규모 지하 목욕탕·복합영업 공간이므로 아파트 매매가격을 대입해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,010,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 32,500,000원 |
| 배당 계산상 선순위 근저당 | 5,450,000,000원 | 2,977,500,000원 |
| 전체 채권 합계 | 17,172,500,585원 | 2,977,500,000원 |
| 미배당 합계 | 14,195,000,585원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 계산은 집행비용 32,500,000원과 선순위 근저당 배당 2,977,500,000원으로 매각대금 전액을 소진합니다. 다만 선순위로 반영된 1996년 근저당은 등기 연혁상 2001년 경매로 말소된 권리이므로, 이 표의 채권자 순위와 실제 배당액은 최신 원본 서류로 재산정해야 합니다. 국세·지방세 당해세와 임차인의 최우선변제 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 장안구 정자동 수성고등학교 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일반목욕탕 금강산불가마랜드로 사용됐으나 기준시점 현재 장시간 휴업 상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 평슬래브 12층 건물의 지하층 1호로, 사우나·불가마 인테리어와 위생·급배수·승강기·지하주차장·목욕탕 관련 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 주상용 건부지이며 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 소로2류·소로3류에 접하고 시장, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 단전·단수 상태이고 일부 폐기물이 적치되어 있습니다.
- 환금성. 지하층 대규모 목욕탕이라는 특수 용도, 장기 휴업, 다수 점유자, 시설 재가동 부담으로 일반 주거용보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확정. 1996년 근저당의 2001년 말소와 2008년 신규 근저당 설정을 최신 등기부 원본에서 재대조하고, 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 일치하는지 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자의 2008년 근저당 2건과 채권양도 내역, 청구액 1,428,605,160원, 후순위 근저당·가압류·압류·당해세를 기준으로 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 가등기 성격 확인. 2009.01.19. 소유권이전청구권가등기의 원인증서와 담보가등기 여부, 2022.09.19. 권리이전 내역을 확인하세요.
- 임차인 12명 현황 특정. 각 점유구획과 실제 영업·거주 여부, 열쇠 보유자, 사업자등록 상태, 배당요구 여부를 현황조사서 원문과 현장에서 확인하세요.
- 시설 소유권 분리. 스크린골프 기계시설은 매각 제외입니다. 목욕탕·사우나·불가마 설비 중 부합물·종물과 제3자 소유 동산을 구분하세요.
- 복구비 확인. 단전·단수 원인, 급배수·보일러·전기·소방·환기 설비 상태, 폐기물 처리비와 재가동 가능성을 전문업체와 점검하세요.
- 공매 교차 확인. 2021.11.10. 및 2026.04.02. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 특수용도 수익가치·대체용도·공사비·명도비를 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘기준의 일치’다
이 물건은 표면상 매수인 인수액이 0원입니다. 실제 임차인 12명도 모두 2008년 근저당보다 늦게 전입해 보증금 승계 위험은 없습니다. 그러나 권리분석의 출발점인 말소기준과 배당 계산의 선순위 권리가 서로 일치하지 않습니다. 2001년에 말소된 1996년 근저당을 현재 배당의 선순위로 적용한 계산을 그대로 믿고 입찰해서는 안 됩니다.
또한 대상은 아파트 한 세대가 아니라 장기간 문을 닫은 지하 일반목욕탕입니다. 단전·단수, 폐기물, 다수 점유자, 공매공고, 매각 제외 시설과 실거래 비교 부재까지 감안하면, 현재 최저가 3,010,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 인수는 0원으로 보이지만, 권리 기준 재검증과 운영·명도 비용이 핵심인 D등급 고난도 물건입니다.
