대구지방법원 2025타경1012. 대구 북구 침산동 221-1의 2층 일반철골구조 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 ‘에이치헤어’, 2층 근린생활시설 공실이며 토지면적은 92㎡입니다. 소유자는 배말수, 근저당 채무자는 배상현으로 서로 다르지만, 매수인이 확인해야 할 권리의 기준점은 2015년 7월 13일 농협은행 근저당권입니다.

말소기준권리 이후 설정된 2023년 농협은행 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 두 명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리구조보다 더 신중히 볼 부분은 가격의 시장 적정성, 임차보증금 확인, 실제 점유상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2015.07.13. 농협은행 근저당권 180,000,000원입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이뤄졌고, 해당 근저당권은 토지 침산동 221-1과 공동담보 관계입니다. 2017년 공동담보에 침산동 221-19가 추가됐으나, 그 토지에 관한 근저당권은 2018년 일부 소멸했습니다. 이후 2023년 설정된 농협은행 근저당권 96,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음

두 임차인의 전입일은 각각 2017.08.21.과 2020.12.08.로, 말소기준권리인 2015.07.13. 농협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖지 못하며, 보증금을 합산해 인수액으로 계산할 대상도 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 283,123,000원으로 감정가 404,460,800원의 70%입니다. 감정가보다 121,337,800원 낮아졌지만, 이를 곧바로 “시세보다 30% 저렴하다”는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 감정가는 평가금액이고, 실제 시장에서 체결된 거래가격과 동일하지 않습니다.

이 물건은 1층 영업시설과 2층 공실로 구성된 2층 일반철골조 근린생활시설이며 토지가 함께 매각됩니다. 동일 조건의 최신 실거래 비교가 없으므로, 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지 높은지는 본 숫자만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 가격 가점보다 임대수익, 공실 해소 가능성, 건물 상태, 토지가치와 재매각 수요를 확인하는 절차가 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,123,000원 가정)

근저당권의 채권최고액 합계 276,000,000원을 기준으로 한 예상치입니다. 현재 회차에서는 두 근저당권이 전액 배당되고 2,359,278원이 남는 구조입니다. 신청채권액은 235,138,128원이며, 실제 배당액은 채권계산서·조세채권·임차인 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 어느 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 침산네거리 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이며, 외벽은 판넬, 내부는 벽지·인테리어·타일 등으로 마감됐습니다.
• 이용상태. 1층은 근린생활시설 에이치헤어, 2층은 근린생활시설 공실상태로 평가됐습니다.
• 토지. 92㎡의 대지로 주상용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 1,364,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 토지와 2층 근린생활시설을 함께 인수하는 형태이므로, 주거용 부동산과 달리 영업수요·임대수익·공실상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1층 임대차 원본 확인. 김민정의 보증금·임대료·확정일자·임대차계약 기간을 매각물건명세서와 계약서로 확인하세요.
• 2층 실제 점유 확인. 현황조사의 법인 임차인 기록과 감정 당시 공실 표기가 다르므로 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
• 시설물 귀속 확인. 1층 에이치헤어의 냉방시설·인테리어·영업시설 가운데 임차인 소유 물품과 건물 부합물을 구분하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 침산동 221-1 토지가 함께 매각되므로 등기부·지적도·현황 경계를 대조하세요.
• 수익가치 검토. 1층 임대조건과 2층 공실 해소 가능성을 바탕으로 예상 임대수익과 공실비용을 계산하세요.
• 건물 상태 확인. 일반철골조·판넬 마감 건물이므로 누수, 단열, 부식, 지붕 및 설비 수선 필요성을 점검하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 비율보다 현장 임대료·토지가치·수선비·재매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 조세·집행비용 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 원본 배당요구 자료에서 확인하세요.

맺으며 — “권리 합격, 가격은 검증 필요”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 두 임차인은 모두 그 이후 전입했으며 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 283,123,000원에 낙찰될 경우 매수인의 실질취득금액도 283,123,000원, 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 안전하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 1층 임차인의 보증금은 미상이고, 2층은 임차인 조사와 공실 표기가 엇갈리며, 동일 조건의 실거래 비교 없이 감정가 70%만 제시돼 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 현장 점유·임대수익·수선비·토지가치까지 확인한 뒤 283,123,000원의 적정성을 판단해야 합니다.