대구지방법원 2025타경1023. 대구 동구 신서동 ‘신서화성파크드림’ 105동 16층 1603호, 전용 130.19㎡대 아파트입니다. 소유자 서창건 씨가 2016년 405,000,000원에 취득하면서 경산농업협동조합에 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정되거나 등기된 페퍼저축은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정과 국가 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 감정가의 70%인 285,600,000원까지 내려왔습니다. 이는 같은 단지 동일 면적권의 최근 12개월 평균 362,909,090원보다 77,309,090원 낮고, 최신 거래 375,000,000원보다도 89,400,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 6.9% 하락해 있어, 감정가 408,000,000원이나 과거 고가 400,000,000원을 현재의 기준 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 제105동 제16층 제1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 130.19㎡대 · 29층 건물 중 16층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서창건 (2016.05.31. 매매, 거래가액 405,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 285,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 주요 특이사항 | 대지권 목적 토지 중 신서동 1135-8에는 대지권이 부여되지 않음 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 대지권 확인은 필수
2013년 우리은행 근저당권 148,500,000원은 2015.03.30. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리는 2016.07.29. 설정된 경산농업협동조합 근저당입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 낙찰자가 등기상 채무를 그대로 승계하는 형태는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전재희 | 1603호 | 2016.08.18 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 전재희 씨 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2016.08.18.은 말소기준권리인 경산농업협동조합 근저당 설정일 2016.07.29.보다 늦으므로, 이 전입을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 싸지만 하락 추세를 반영해야 한다
신서화성파크드림은 934세대, 2010년 2월 준공 단지입니다. 동일 면적권의 최근 실거래 12건은 325,000,000원부터 400,000,000원 사이에 분포합니다. 전체 12건 평균은 365,166,666원이지만, 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 362,909,090원과 최신 거래 375,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 130.19㎡ | 21 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 130.19㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 132.25㎡ | 18 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 132.25㎡ | 26 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 130.19㎡ | 26 | 365,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 132.25㎡ | 28 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 362,909,090원 |
매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가는 현재 최저가와 같은 285,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 78.7%로, 단순 가격 비교에서는 분명한 할인 구간입니다. 최저 실거래 325,000,000원보다도 39,400,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 구간이 이전보다 6.9% 하락했으므로, 낙찰 후 시장가격이 과거 400,000,000원 수준으로 즉시 회복된다고 전제해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,798,400원 |
| 1. 근저당 · 경산농업협동조합 | 345,000,000원 | 280,801,600원 |
| 2. 근저당 · 페퍼저축은행 | 117,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 페퍼저축은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 압류 · 국(경산세무서장) | 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2013년 우리은행 근저당 148,500,000원은 2015.03.30. 말소됐고, 제이티캐피탈 근저당 72,000,000원은 2021.06.16. 말소됐습니다. 명진포장 가압류와 트라이팩 가압류도 각각 해제로 말소돼 위 표에서 제외했습니다. 국세의 법정기일·금액과 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 동구 각산동 소재 동부경찰서 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 간선도로와 버스승강장, 지하철역이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 16층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 4차로, 서측 왕복 2차로, 남측 왕복 2~3차로, 동측 왕복 6~7차로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,839,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 934세대 규모와 교통 접근성은 긍정적이지만, 동일 면적 거래가 325,000,000원부터 400,000,000원까지 벌어져 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 신서동 1135-8 토지의 등기상 소유관계와 해당 호수의 대지권 미부여 사유, 별도 권리취득 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 전재희 씨의 실제 점유 여부와 계약관계, 보증금, 배당요구 여부를 현황조사서·매각물건명세서 원본 및 현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 경산세무서 압류의 세목·법정기일·금액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부구조와 수리상태를 직접 확인하지 못했으므로, 수리비를 별도 반영해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -6.9%이므로 과거 최고가 400,000,000원을 기준으로 기대수익을 계산하지 않아야 합니다.
- 명도비·관리비. 인수 보증금은 없지만 점유자 명도비와 공용부분 체납관리비가 발생할 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 평범한 아파트 경매는 아니다”
현재 최저가 285,600,000원은 최근 12개월 평균 362,909,090원의 78.7%이고, 최신 실거래 375,000,000원보다도 89,400,000원 낮습니다. 전입 점유자는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 확인되는 실질취득가도 최저가와 같은 285,600,000원입니다. 여기까지만 보면 가격과 권리 모두 매력적입니다.
그러나 대지권 목적 토지 중 신서동 1135-8에 대지권이 부여되지 않은 점은 일반적인 아파트 경매와 다른 핵심 위험입니다. 내부와 임대관계가 확인되지 않았고, 국세 압류 금액도 미상이며, 시장은 최근 6.9% 하락 추세입니다. 따라서 결론은 “가격은 매력, 권리 인수는 0원, 그러나 대지권 확인 전에는 보류”입니다. 대지권 문제가 실제 이용·담보대출·재매각에 미치는 영향이 해소될 때만 현재의 가격 할인이 온전한 메리트가 됩니다.
