수원지방법원 2025타경55099. 오산시 원동 디자인타운 101동 9층 903호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김인성·이지안으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2020.10.29. 소유권이전 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 경매의 직접 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 186,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 내려온 가격 자체가 아니라 선순위 임차권을 실제로 인수하느냐입니다. 임차보증금은 186,000,000원, 임대차계약·전입·점유·확정일자가 모두 2020.10.29.이고 임차권등기는 2022.12.16. 설정됐습니다. 경매개시결정일 2025.03.14.보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 88,200,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 1,987,600원을 뺀 86,212,400원만 임차보증금에 배당되고, 부족분은 99,787,600원입니다. 확약이 없다면 이 부족분을 낙찰자가 인수해 실질취득이 보증금 186,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.04.22. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 9층 903호 · 경기대로148번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 방2·거실·식당/주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 9층 903호 · 사용승인 2018.10.30 |
| 비교 기준 면적 | 44.33㎡ |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 소유권 이전 | 2020.10.29 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차보증금 186,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2020.10.29.로 확인됩니다. 경매개시결정 2025.03.14.보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 망유훤상의상속인전선옥 | 186,000,000원 | 2020.10.29 / 2020.10.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
* 확약은 해당 임차보증금·임차권에 적용됩니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 99,787,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 가격은 싸지만 시장은 하락 중
디자인타운은 24세대, 사용승인일은 2018.10.30.입니다. 비교 면적은 44.33㎡이고, 확인되는 실거래는 2건입니다. 전체 평균 173,000,000원보다 중요한 것은 최근 가격입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 표본은 2026.05. 168,000,000원이며, 최근 가격이 이전 거래보다 -5.6% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.23㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2025.02 | 45.97㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 168,000,000원 |
현재 최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 168,000,000원의 52.5%입니다. 확약으로 임차권 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 88,200,000원입니다. 이 기준에서는 최근 시세보다 낮은 가격입니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.6%라는 점 때문에 과거 전체 평균 173,000,000원만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차보증금 · 우선변제 | 186,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당은 99,787,600원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액이 되지만, 2026.04.22. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득도 함께 내려간다
대항력 인수형은 보통 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정됩니다. 실제 계산도 확약을 적용하지 않으면 현재 회차 인수 99,787,600원, 3회 유찰 시 125,771,321원, 4회 유찰 시 143,959,925원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 99,787,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 125,771,321원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 43,217,999원 | 143,959,925원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원일중학교 남동측 인근으로 다세대주택, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 방2·거실·식당/주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 약 12미터·약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 면적 776.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 디자인타운은 24세대이며 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 유동성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 내용과 적용 대상을 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 배당 부족이 발생해도 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각 절차에서 유지되는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 173,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 168,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -5.6%입니다.
- 환금성 보수 평가. 24세대 소규모 물건이고 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%이므로 출구 가격과 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있느냐 없느냐가 9,978만원을 가른다”
표면만 보면 보증금 186,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고 현재 매각가가 88,200,000원이라 매우 위험한 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당 99,787,600원이 발생합니다. 이 상태만 놓고 보면 실질취득은 낙찰가가 아니라 임차보증금 수준에 묶여 가격 메리트가 사라집니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.22. 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 88,200,000원입니다. 이는 최신 거래 168,000,000원의 52.5%로 가격상 여유가 있습니다.
다만 가격만으로 높은 등급을 주기에는 시장 신호가 약합니다. 최신 흐름은 -5.6% 하락이고, 24세대 소규모 단지에 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 “권리는 확약 확인 시 해소, 가격은 매력적, 환금성은 보수적”입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 확약서의 실제 효력과 이행을 원본에서 끝까지 확인하는 것입니다.
