대구지방법원 2025타경1033. 대구 수성구 대흥동 ‘수성엘센트로알파’ 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설 구조이나 공실 상태이며, 건물은 철근콘크리트구조 12층 중 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 김영희이고, 2023.12.20 소유권이전 등기 당시 거래가액은 299,700,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당 271,200,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 공실 근린시설이라는 점을 가격 판단의 핵심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1033 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 870-8 수성엘센트로알파 1층 105호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 알파시티1로4길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 구조 · 공실 상태 · 12층 건물 중 1층 105호 |
| 소유자 | 김영희 · 거래가액 299,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 102,900,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 231,110,674원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.20 을구 1번 주식회사하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 271,200,000원입니다. 이후 2025.06.12 대구신용보증재단 가압류 69,250,000원과 2025.08.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 예상배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 그러나 시세와의 직접 비교는 불가
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 제시되어 있습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 72,030,000원, 50,421,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 239,790,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 270,116,540원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 291,336,578원 |
유찰이 진행될수록 예상 매각대금이 줄고 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 340,450,000원 중 채권자 예상배당은 100,659,400원에 그쳐 239,790,600원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 인수되는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분이며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 271,200,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 69,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 102,900,000원 가정 시 집행비용 2,240,600원을 제외한 100,659,400원이 주식회사하나은행 근저당에 배당되고, 대구신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액은 340,450,000원, 미배당은 239,790,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 ‘수성의료지구’ 내 수성엘센트로알파 1층 105호로, 부근은 성숙중인 상가지대이며 각종 근린생활시설과 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 구조이나 현재 공실 상태입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15미터 정도의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 중로2류와 접합니다. 토지는 정방형·평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 4,597,000원/㎡이며 토지면적은 980.9㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 105호이며, 공동 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 천정매립형 냉방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가 별도 확인. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정평가상 공실입니다. 현장 유동, 가시성, 출입동선과 실제 영업 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 현재 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 반복 유찰 점검. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 현재가 102,900,000원뿐 아니라 4회 유찰 시 72,030,000원, 5회 유찰 시 50,421,000원 시나리오까지 함께 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 239,790,600원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다는 사실만으로 싸다고 할 수 없다”
이 물건의 권리구조는 명료합니다. 2023.12.20 주식회사하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 공실입니다.
감정가 300,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 102,900,000원, 감정가 34%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 비교값이 없으므로 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 1층 근린시설이 공실입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 시장가·임대가능성 확인 전까지 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다. 반복 유찰 숫자보다 실제 상권과 임대수요 확인이 이 물건의 승부처입니다.
