대구지방법원 2025타경1033. 대구 수성구 대흥동 수성의료지구 내 ‘수성엘센트로알파’ 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 구조의 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 김영희가 거래가액 299,700,000원으로 소유권을 취득한 뒤 2023.12.20 하나은행에 채권최고액 271,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 대구신용보증재단의 가압류 69,250,000원과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 210,000,000원을 전제로 한 예상배당에서도 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다. 다만 상가의 실제 가치는 등기권리보다 임대수요·가능 임대료·공실기간·관리비에 크게 좌우되므로 가격 검증은 별도로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1033 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 870-8 수성엘센트로알파 1층 105호 도로명: 대구광역시 수성구 알파시티1로4길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 구조 · 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 105호 |
| 소유자 | 김영희 · 거래가액 299,700,000원 · 매매원인일 2022.03.04 · 등기접수일 2023.12.20 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 231,110,674원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 물건은 2023.11.16 와이티주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 하나자산신탁으로 신탁등기됐으나, 2023.12.20 신탁등기가 말소되고 김영희 앞으로 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 30% 할인만으로 저가 매입은 아니다
감정가는 300,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 210,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리 인수가 없으므로 권리 기준 실질취득액 역시 210,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 등기상 거래가액 | 299,700,000원 | 김영희 소유권이전 등기의 거래가액 |
| 감정가 | 300,000,000원 | 경매 감정평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 210,000,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 권리 기준 실질취득 | 210,000,000원 | 최저가 210,000,000원 + 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 271,200,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 69,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 채권액은 340,450,000원이고, 현재 회차 예상 배당액은 206,260,000원, 미배당액은 134,190,000원입니다. 신청채권자의 청구액 231,110,674원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 배당 부족액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 현황. 수성의료지구 내 수성엘센트로알파 1층 105호 단위상가로, 근린생활시설 구조이나 감정평가 당시 공실 상태입니다.
- 주위환경. 주변은 각종 근린생활시설과 상업나지 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층이며, 공동 위생·급배수·소방·승강기와 천정매립형 냉방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 중로2류와 접합니다. 토지는 평지의 정방형 상업용 건부지이고 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장점유 재확인. 감정 당시 공실이더라도 매각 전후 점유가 바뀔 수 있으므로 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 1층 상가의 보증금·월세·공실기간을 조사해 210,000,000원 기준 수익성을 따져야 합니다.
- 상권 성숙도. 근린생활시설과 상업나지가 혼재한 성숙 중 상가지대라는 점을 감안해 유동인구와 실제 영업 업종을 시간대별로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 공실기간 중 체납관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 가압류, 현장점유와 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 매각절차 확인. 매각기일의 변경·취소·정지 여부와 입찰보증금 등 절차사항을 법원 공고에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 별개”
이 물건은 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하므로, 예상 매수인 인수액이 0원인 소멸형 구조입니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 감정평가 당시 공실인 근린시설이고 임대관계가 미상이며, 최근 실거래와 임대료 비교수치도 확인되지 않습니다.
현재 최저매각가 210,000,000원은 감정가 300,000,000원의 70%지만, 감정가 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 추가로 소멸할 권리가 아니라, 실제 임대수익과 공실기간을 반영했을 때 210,000,000원이 적정한지에 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 판단입니다.