90,300,000원
수원지방법원 2025타경55121. 화성시 매송면 원평리 78의 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 90,300,000원을 크게 웃돌아 낙찰자가 거액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 배당추정에서도 변미연에게 88,274,600원만 배당되고 96,725,400원이 부족해, 확약을 반영하지 않으면 임영민 보증금까지 합쳐 매수인 인수액은 97,225,400원, 실질취득은 187,525,400원까지 올라갑니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 변미연에 관한 미배당액 96,725,400원은 룰상 인수금액으로는 표시되지만, 확약을 전제로 한 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 변미연 관련 권리에만 적용되므로, 별도 임차인 임영민의 보증금 500,000원까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 매송면 원평리 78 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등) · 지상4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 고영민 · 2021.10.01 매매 · 거래가액 185,000,000원 · 2021.10.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 남는다
현재 권리판단의 기준은 2025.01.15 접수된 계양구(인천광역시) 압류입니다. 변미연은 2021.10.14 주민등록·점유를 시작하고 2021.10.07 확정일자를 받았으며, 2023.10.20 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임영민 역시 2024.04.05 전입해 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 변미연 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.14 | 2021.10.07 배당요구 2025.05.30 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 미배당 인수는 확약 반영 시 실질 0원 |
| 임영민 | 2024.04.05 | 확정일자 없음 | 500,000원 / 2,100,000원 | 대항력 있음 인수 가능 우선변제권 없이 보증금 전액 인수 계산 |
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
감정가 129,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,300,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 확인 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로, 이 70%를 곧바로 ‘시세 대비 30% 할인’으로 해석하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 임차권 확약의 효력을 정확히 반영하느냐에 따라 취득비용 해석이 완전히 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 확약 미반영 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 90,300,000원 | 185,000,000원 | 97,225,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 72,240,000원 | 185,000,000원 | 114,960,320원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 57,792,000원 | 185,000,000원 | 129,148,256원 |
위 ‘룰상 인수’는 확약을 반영하기 전 계산입니다. 변미연 관련 인수분은 2026.06.09 확약에 따라 실질 0원으로 보고, 별도 임차인 임영민의 500,000원 인수 가능성은 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 변미연 보증금 · 우선변제 | 185,000,000원 | 88,274,600원 |
| 인수 · 임차인 임영민 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
변미연은 배당추정상 88,274,600원을 받고 96,725,400원이 부족합니다. 임영민 보증금 500,000원을 더하면 확약 미반영 매수인 인수 계산액은 97,225,400원입니다. 다만 변미연 부분은 확약으로 실질 0원 처리하므로 현재 회차에서 남는 실질 인수는 500,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매송초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대·연립·아파트·주택·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장대리석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8m 전후 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역 등이 적용됩니다. 공시지가는 494,800원/㎡입니다.
- 규모. 화원그린빌(78-0) 집계상 총 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2014.05.07이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 공부 차이. 공부에 등재되지 않은 발코니가 존재합니다. 위반건축물로 표시되지는 않았지만 현황과 공부의 차이는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.09 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 반드시 원본으로 대조하세요.
- 임영민 권리 별도 확인. 변미연 확약과 무관한 임차인입니다. 전입일 2024.04.05, 보증금 500,000원, 월세 2,100,000원이며 보증금 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 주변 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 발코니 현황 확인. 공부에 등재되지 않은 발코니가 있으므로 현황·면적·이용상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 크지만, 확약 밖 권리는 남는다”
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 185,000,000원 임차권의 처리입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 인수액이 97,225,400원에 달해 실질취득이 187,525,400원으로 불어나는 구조입니다. 그러나 2026.06.09 주택도시보증공사의 확약을 그대로 적용하면 변미연 관련 인수는 실질 0원이 되고, 확약 밖 임영민의 500,000원만 별도 인수 가능성으로 남습니다.
따라서 현재 최저가에서 보는 실질취득은 90,800,000원 수준입니다. 다만 실거래 시세 수치가 확인되지 않아 이를 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 이미 2회 유찰된 다세대이고, 공부에 등재되지 않은 발코니도 존재합니다. 이 사건은 확약 효력 확인 → 임영민 인수 확인 → 실제 주변 시세 확인의 순서로 접근해야 가격과 권리 모두를 제대로 판단할 수 있습니다.
