수원지방법원 2025타경55121. 화성시 매송면 원평리의 화원그린빌 4층 401호, 전용면적 기준 59.66㎡ 다세대주택입니다. 방 3개와 거실·주방·욕실 2개 구조로 이용 중이며, 소유자 고영민은 2021년 10월 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 129,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기된 임차권입니다. 변미연의 임차보증금은 185,000,000원으로 최저가보다 크고, 주택도시보증공사가 이 임차보증금 채권을 넘겨받아 강제경매를 신청했습니다. 보증금이 매각가격보다 큰 구조만 보면 인수 위험을 먼저 의심해야 하지만, 이 사건에는 2026.06.09.자 확약서가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 매송면 원평리 78 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.66㎡ · 방 3·거실·주방·욕실 2 · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 2014.05.07. 준공 · 화원그린빌 8세대 |
| 소유자 | 고영민 (2021.10.21. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 토지 | 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 413㎡ · 공시지가 494,800원/㎡ |
| 공부와 차이 | 공부에 등재되지 않은 발코니 소재 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 0원*
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임영민 | 2024.04.05. / 미상 | 500,000원 / 2,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 변미연 전유부분 건물의 전부 | 2021.10.14. / 2021.10.07. 배당요구 2025.05.30. | 185,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음포기 확약 | 우선변제 주장 | HUG로 양도실질 0원* |
변미연의 임차권등기는 2023.10.20. 접수됐고 임대차계약일은 2021.09.26., 주민등록일과 점유개시일은 2021.10.14., 확정일자는 2021.10.07.입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 변미연으로부터 임차보증금 채권을 양도받은 관계로 기재돼 있습니다. 별도의 보증기관 중복 임차인 신고는 없으므로 임차관계는 실제 임차인 2명을 기준으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가 129,000,000원은 소유자 고영민의 2021년 취득 거래가액 185,000,000원보다 낮습니다. 그러나 2021년 취득가액은 현재의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 대신할 수 없습니다. 화원그린빌의 최근 낙찰가·최근 실거래가·최근 12개월 평균이 확인되지 않으므로, 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.
| 가격·환금성 지표 | 확인값 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 129,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 최저가 | 129,000,000원 | 현재 회차 감정가 100% |
| 실질취득 | 129,000,000원 | 확약 반영 인수 0원* |
| 소유자 취득가액 | 185,000,000원 | 2021.10.01. 매매 |
| 단지 규모 | 8세대 | 소규모 다세대, 환금성 개별 검증 필요 |
| 경매 통계 | 평균 유찰 1.0회 · 매각률 0.0% | 확인된 최근 낙찰가 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김지연 | 500,000,000원 | 126,394,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 안산서부새마을금고 | 234,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 무진새마을금고 | 427,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 김민수 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김찬수 | 47,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시 · 무진새마을금고 | 185,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 수협은행 | 104,400,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,862,600,000원, 채권자 예상배당 126,394,000원, 미배당 1,736,206,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이어도 2026.06.09.자 확약에 따라 변미연 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매송초등학교 북측 인근으로, 주위에 다세대·연립·아파트·주택·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 전후 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 화원그린빌은 8세대 소규모 다세대로 확인된 최근 낙찰가와 실거래가가 없어, 아파트형 표준시세보다 개별 물건 상태와 현장 수요의 영향이 큽니다.
- 공부 차이. 공부에 등재되지 않은 발코니가 존재하므로 면적·구조·원상복구 및 대출 심사 영향을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.09.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 대상 호수, 조건과 문구를 원문으로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2014년 가압류 말소와 2018년 경매매각 이력이 있으므로 최신 등기부에서 현재 유효한 권리만 다시 배열해야 합니다.
- 임영민 점유. 보증금 500,000원·월세 2,100,000원의 점유 관계, 계약 상대방, 실제 거주 여부와 명도 조건을 확인하세요.
- 국세·지방세. 압류와 당해세 여부에 따라 배당순위와 명도 협상 환경이 달라질 수 있으므로 세금 체납 내역을 확인하세요.
- 미등재 발코니. 공부와 현황의 차이, 위법성 여부, 원상복구 가능성, 금융기관 담보평가 반영 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 원평리 인근의 동일 전용면적·준공연도·최상층 다세대 실거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 최상층 상태. 4층 건물의 4층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수·단열 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서와 임차권등기명령 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 싼 가격은 같은 말이 아니다”
이 사건은 보증금 185,000,000원의 임차권이 존재하고 최저가가 129,000,000원이어서 겉으로는 보증금 인수형처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 주된 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 매력적인 물건이 되는 것은 아닙니다. 최근 실거래가 없고 8세대 소규모 다세대이며, 미등재 발코니와 배당기준 재검토 이슈가 있습니다. 현재 실질취득액은 129,000,000원이지만 이 금액이 현재 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 결론은 인수위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격과 서류 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
