부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경55154 · 수원지방법원 · 다세대
철근콘크리트 구조 57.34㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

235,630,000원 2억 3,563만 감정가 307,000,000원

감정가의 76% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 214,900,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,149만원

최저가의 10% · 21,490,000원

실거래 대비

▲ 6.8% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.21억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재로 인수 가능성이 핵심이며, 보증금 미상 상태에서 권리 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 214,900,000원 · 감정가 307,000,000원 대비 70% 회차
자금 입찰보증금 약 21,490,000원 · 인수액은 임차보증금 확인 전 판단 필요
리스크 이지연 대항력 있음 표시·보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 검토 필요

한 줄 평 감정가 대비 한 차례 유찰로 가격은 조정됐지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수 가능성입니다. 이지연은 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 것으로 확인되어 대항력 있음으로 판단되며, 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 임차관계 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

307,000,000원
214,900,000원

1회 유찰

최저가 비율

70%

감정가 대비

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 존재

핵심지표

C등급

권리 리스크 반영

수원지방법원 2025타경55154. 경기도 수원시 권선구 탑동 미건센트로 301호 다세대 물건입니다. 감정가는 3억700만원이며 현재 최저매각가는 2억1490만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 등기상 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이지연의 대항력 여부와 보증금이 이 사건의 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55154
소재지	경기도 수원시 권선구 탑동 296 미건센트로 3층 301호
물건종류 / 이용	다세대주택
소유자	강인성
감정가 / 최저가	307,000,000원 / 214,900,000원
신청채권	이지연 · 청구금액 264,000,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 압류·가압류는 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.07.14 설정된 근저당권으로 분석됩니다. 이후 2023.01.26 압류(국), 2023.07.27 가압류(주택도시보증공사), 2025.03.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이지연은 2021.10.29 전입으로 말소기준권리 이전 전입자로 대항력 있음 표시가 있어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	대항력	보증금	주의사항
이지연	2021.10.29	대항력 有	미상	보증금 미상 · 매수인 인수 가능성

⚠️ 가장 중요한 확인 사항 임차인 이지연은 등기상 권리자·채무자와 동일 인물로 표시되어 가장임차인 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다. 그러나 현 단계에서 보증금 및 실제 임대차 관계가 확정되지 않았으므로 대항력 위험을 배제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,808,600원
가압류 · 주택도시보증공사	301,630,519원	211,091,400원
강제경매 신청채권자 · 이지연	264,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70% 수준입니다.

✅ 소멸 권리 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며 후순위 권리 부담은 제한적입니다.

⛔ 인수 리스크 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 낙찰 전 임차인의 실제 보증금, 배당 여부, 관계인 여부 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 탑동초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
규제. 제2종일반주거지역 등으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 이지연의 실제 임대차 관계와 보증금 확인이 최우선입니다.
인수금액 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 원본 기준으로 대조하세요.
가격 판단. 유찰로 가격은 낮아졌지만 권리 리스크를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 경매입니다. 그러나 단순히 할인율만 보고 접근하기에는 대항력 임차인이라는 변수가 있습니다. 압류와 가압류는 정리되지만, 보증금 미상 임차인의 존재 때문에 최종 취득비용은 달라질 수 있습니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리는 확인 후 입찰해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 리스크를 확인해야 한다 — 탑동 미건센트로 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류·가압류는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차인 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	3억 700만원
2	2026-07-15	대기	2억 1,490만원