인수는 0원이지만, 4명 점유·세금 압류·시세 공백을 함께 봐야 한다 — 수원 탑동 근린시설

수원지방법원 2025타경55160. 수원시 권선구 탑동 785-3의 토지와 경량철골구조 2층 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 가동 점포 5개, 1층 나동 화장실, 2층 가동 점포 및 근린생활시설 5개입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

등기상 최초 말소기준은 2006.12.29 설정된 수원농업협동조합 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자 4명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어, 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

권리 인수는 없지만 운영과 명도는 별개입니다. 점유부분이 나뉜 4명이 확인되고, 조규철의 보증금과 차임은 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 실제 사용·수익을 계획한다면 각 점유자의 계약관계, 점유범위, 퇴거 일정과 시설물 소유관계를 입찰 전에 개별 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리인 수원농업협동조합 근저당권 이후 다수의 근저당권과 압류가 이어졌습니다. 2024.02.29에는 고영희 명의의 을구 8번·9번 근저당권이 말소되고, 같은 날 서울축산업협동조합 근저당권 636,000,000원이 설정됐습니다. 서울축산업협동조합은 2025.03.19 임의경매를 신청했고, 2025.03.20 경매개시결정이 등기됐습니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 4명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 4명 모두 실제 점유자로 분류됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 낙찰 후 인도와 사용수익을 위해 점유관계 정리가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 단정은 금지

감정가는 1,551,745,500원, 현재 최저매각가는 1,086,221,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70%입니다. 매수인이 인수할 보증금이나 권리가 없어 최저가 기준 실질취득액도 1,086,221,000원입니다.

다만 동일하거나 유사한 근린시설·토지의 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 주거용 집합건물처럼 단순한 단지 평균을 적용할 수 없고, 점포 수익성·공실·임대료·토지가치·건물 상태를 함께 평가해야 합니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,086,221,000원 가정)

채권총액 1,867,250,000원 중 예상 배당액은 1,072,958,790원이며, 미배당액은 794,291,210원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 탑동초등학교 남측 인근으로 점포·음식점·근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 경량철골구조 기타지붕 2층 건물이며 외벽은 외장 판넬, 내벽은 판넬과 일부 인테리어, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 전기설비와 위생 및 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다.
• 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 점포와 근린생활시설이 복합된 토지·건물로, 주거용 아파트보다 임대수익과 공실 여부에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 4명 직접 확인. 각 점유자의 계약서, 실제 사용 구역, 사업자등록, 퇴거 의사와 시설물 소유관계를 확인하세요.
• 조규철 계약관계 보완. 1층 15.0000㎡ 점유자의 보증금과 월세가 미상입니다. 대항력은 없지만 명도비용 산정을 위해 확인이 필요합니다.
• 최영균 배당요구 확인. 2025.05.22 배당요구가 제출됐으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당순위는 원본 서류로 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 11건 중 당해세 금액을 확인해 실제 배당 순서와 체납 내역을 점검하세요.
• 제시외 건물 포함 범위. 감정평가서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 구조, 면적, 사용상태와 허가관계를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 확인된 계약은 보증금 20,000,000원·월세 600,000원 조건이 있으나 전체 점포의 실제 수익과 공실은 현장에서 확인해야 합니다.
• 소음·비행안전 규제. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 이용과 향후 개발에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 토지가치, 건물 상태, 임대수익과 명도비용을 반영해 입찰가를 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 운영 난도는 0이 아니다”

이 사건은 말소기준권리가 2006.12.29로 오래되고, 확인된 점유자 4명의 전입일이 모두 그 이후여서 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 권리 인수만 보면 비교적 명확합니다.

그러나 물건은 여러 점포와 점유자가 결합된 근린시설입니다. 보증금 미상 점유자가 있고, 국세·지방세 압류 11건과 다수 채권이 얽혀 있으며 현재 회차에서도 794,291,210원의 미배당이 발생합니다. 유사 실거래 비교도 확인되지 않아 감정가의 70%만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 명도·수익성·가격은 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 등기보다 현장 점유와 실제 임대수익입니다.