수원지방법원 2025타경55170. 수원시청 북서측 인근 센트럴하임 10층 1007호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 주택도시보증공사가 180,555,205원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 중심은 채권자의 경매신청보다 앞선 윤혜지의 주택임차권입니다.
윤혜지는 2021.08.12 점유를 시작하고 2021.08.13 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 2023.08.21 보증금 165,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.03.21 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 제10층 제1007호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로108번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 12층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 임용찬 (2023.06.30 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,555,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부상 소유권은 신탁회사에서 주식회사우성디앤씨, 김영인, 현재 소유자 임용찬 순으로 이전됐습니다. 윤혜지는 임대차계약과 점유를 2021.08.12 시작하고 다음 날 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤, 2023.08.21 임차권등기명령에 따라 보증금 165,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다.
말소기준으로 정리된 2025.03.21 강제경매개시결정보다 임차권의 대항요건이 앞서므로, 확약서가 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수입니다. 현재 매각가 161,000,000원 가정 시 집행비용을 제외하고 윤혜지에게 157,946,000원이 배당되며, 룰상 미배당액은 7,054,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜지 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.08.13 2021.08.13 | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당 구조상 미배당액은 7,054,000원이지만, 2026.06.09 제출된 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.
③ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 100% | 161,000,000원 | 7,054,000원 | 0원* | 161,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 128,800,000원 | 38,803,200원 | 0원* | 128,800,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 103,040,000원 | 64,202,560원 | 0원* | 103,040,000원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어, 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 동일 임차권에 대한 대항력·잔존청구권 포기 확약이 존재하므로, 확약이 그대로 이행되면 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 동일 호수 거래 이력 — 현재 시세와는 구분해야 한다
| 거래일 | 취득자 | 등기 거래가 |
|---|---|---|
| 2021.08.09 | 김영인 | 165,000,000원 |
| 2023.06.30 | 임용찬 | 165,000,000원 |
| 감정가 | 현재 경매 | 161,000,000원 |
같은 1007호의 등기상 거래가는 2021년과 2023년 모두 165,000,000원이고, 현재 감정가와 최저가는 161,000,000원입니다. 다만 과거의 동일 호수 거래가는 현재 시점의 최근 12개월 시세나 최신 거래를 대신하지 못합니다. 따라서 감정가가 과거 거래가보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 윤혜지 보증금 | 165,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,555,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 윤혜지 보증금의 부족분은 7,054,000원입니다. 확약이 없다면 선순위 대항력에 따라 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에서는 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수액을 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 10층 1007호이며, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시청 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비와 지하주차장이 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 원룸형 도시형생활주택은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 입지와 실제 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 조건을 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 이후 윤혜지 명의 주택임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 과거 동일 호수 거래가 165,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 센트럴하임과 인근 원룸형 도시형생활주택의 최신 거래를 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동 항목. 집행비용, 당해세 및 실제 배당순위에 따라 배당액과 형식상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 핵심”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 161,000,000원을 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 배당표만 적용하면 미배당액 7,054,000원을 매수인이 승계해야 합니다.
그러나 2026.06.09 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행되는 한 실질 인수액은 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 161,000,000원입니다.
권리 위험은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 판단은 별개입니다. 같은 호수의 과거 거래가 165,000,000원이 존재하더라도 현재 시장가격을 확정하는 근거는 아닙니다. 권리는 확약서 원문 확인 후 통과, 가격은 최신 거래 확인 전까지 보류. 이 사건의 최종 승부처는 확약서의 실제 이행과 원룸형 도시형생활주택의 현재 환금성입니다.
