인수 0원·최근 시세의 74.3%, 다만 배당 구조는 재확인 — 오산 운암3단지 2004호

수원지방법원 2025타경55192. 오산시 부산동 ‘오산운암3단지주공아파트’ 310동 20층 2004호, 전용 59.39㎡ 아파트입니다. 2000년 5월 사용승인된 1,651세대 단지로, 본건은 20층 건물의 최상층에 위치합니다. 현재 소유자 엄태국은 2023년 거래가 240,000,000원에 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 명의의 채권최고액 243,600,000원 근저당권이 설정됐습니다.

한화생명보험 주식회사가 청구금액 210,771,004원으로 임의경매를 신청했습니다. 한 차례 유찰되어 감정가 270,000,000원의 70%인 189,000,000원이 현재 최저매각가입니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액도 0원이므로, 실질취득가격은 현재 회차에서는 최저가와 같은 189,000,000원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요

임차인 없음. 별도의 임차권·전입 임차인 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인은 0명이며, 예상배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 따라서 채권자에게 배당되지 않는 금액이 크더라도 그 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.

현재 소유자 취득과 동시에 설정된 2023.03.20 한화생명보험주식회사 근저당권 243,600,000원, 2024.12.06 케이뱅크 가압류 17,724,311원, 경매개시결정 및 2025.05.09 서울보증보험 가압류 9,179,040원은 모두 제시된 기준권리보다 뒤에 있고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74.3%

같은 단지 ‘주공3’의 동일 면적 59.34~59.39㎡ 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 6월과 7월이며, 최근 12개월 평균 역시 동일한 12건 기준 254,208,333원입니다.

최근 실거래 범위는 229,500,000원~282,000,000원, 평균은 254,208,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 258,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가격인 189,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%이고, 최근 실거래 최저가 229,500,000원보다도 낮습니다. 권리 원본 확인을 전제로 하면 가격 측면에서는 분명한 여유가 있습니다.

③ 유찰 회차별 가격·미배당

낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수 부담은 구분해야 합니다. 다만 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자 한화생명보험 주식회사의 배당액이 0원으로 계산되어 있으므로, 입찰 전 실제 채권잔액과 매각절차 진행 상태를 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

예상배당표상 총 채권액은 707,303,351원, 채권자 배당액은 185,554,000원, 미배당은 521,749,351원입니다. 집행비용 3,446,000원을 포함하면 매각대금 189,000,000원이 모두 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 운천초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·각급학교·관공서가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 2000.05.20 사용승인된 아파트로 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 구조이며, 열병합 지역난방·승강기·화재경보·소화전·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 단지 북서측·남서측 약 20m 도로, 북동측 약 15m 도로와 접하고 동남측 완충녹지를 사이에 두고 약 35m 대로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·운암구역 지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용되는 평지이며, 공시지가는 1,634,000원/㎡입니다.
• 환금성. 1,651세대 단지이고 동일 면적 거래 12건이 2026년 6~7월에 확인돼 비교 가능한 최근 거래 표본이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 재확인. 과거 근저당의 말소 여부와 현재 유효한 담보권을 접수번호별로 다시 대조하세요.
• 매각물건명세서 확인. 실제 매각기준권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임차인 현황을 최종 확인하세요.
• 배당표 대조. 예상배당표에 반영된 과거 근저당권과 등기부 말소 이력의 관계를 채권계산서로 확인하세요.
• 신청채권자 배당. 한화생명보험 주식회사의 청구액 210,771,004원과 예상배당 0원 산정 사유를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 협의 필요 여부는 현장조사로 확인하세요.
• 최상층 상태. 20층 건물의 20층 물건이므로 내부 상태와 누수·결로 등 수선 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 추가 부담 가능 항목을 관계기관에 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 최근 거래는 층·향·내부 상태에 따라 차이가 있으므로 개별 거래와 본건 상태를 비교하세요.

맺으며 — “가격은 좋지만, 배당 구조 확인이 먼저”

현재 자료상 이 물건의 가장 큰 장점은 임차인 0명·매수인 인수 0원과 최근 12개월 시세 대비 74.3%인 최저가입니다. 최근 실거래 평균은 254,208,333원, 최신 거래는 258,000,000원인데 현재 최저가는 189,000,000원이어서 가격만 놓고 보면 검토 가치가 있습니다.

그러나 등기부에는 과거 근저당권의 말소 이력이 다수 존재하고, 예상배당표에서는 해당 채권들이 배당순위에 반영되며 신청채권자의 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액이 0원이라는 점과 경매절차·배당관계가 명확하다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 가격은 합격권, 최종 입찰 여부는 말소기준권리와 배당순위 원본 대조 후 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.