인수는 0원으로 계산되지만, 토지 지상권과 9명 점유를 확인해야 한다 — 화성 향남읍 다가구주택

수원지방법원 2025타경55199. 화성시 향남읍 행정리 523-3 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 실제 이용은 1~3층 단독주택인 다가구주택입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 사용승인일은 2014.10.14, 토지는 217.9㎡입니다.

건물 등기상 말소기준은 2014.10.22 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 216,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 84,000,000원, 임차권등기, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 두 근저당권은 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 지상권은 원본 확인

건물 말소기준인 2014.10.22 근저당권 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2024.10.23 등기된 김민송의 주택임차권도 전입일이 2021.07.05로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 계산상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.

다만 2014.12.24 설정된 주식회사드림파마의 전세권 50,000,000원은 2016.02.29 알보젠코리아주식회사로 이전된 뒤 2018.10.30 해지로 말소됐습니다. 그런데 예상배당표에는 이 전세권에 대한 50,000,000원 배당이 포함돼 있습니다. 말소된 전세권의 배당 반영 여부와 실제 배당순위는 배당요구 종기 서류 및 법원 원본으로 재확인해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도는 단순하지 않다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인 또는 점유자는 총 9명입니다. 전입일은 모두 2014.10.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 직접 인수되는 구조는 아니지만, 다가구주택의 여러 점유자를 상대로 호실·계약관계·실제 퇴거 여부를 확인해야 하므로 명도 실무는 별개의 부담입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 478,806,000원으로 감정가 684,009,800원의 70% 회차입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 478,806,000원입니다.

그러나 이 사건은 동일 조건의 최근 거래가격과 비교하지 않은 채 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실은 법원 회차상 할인일 뿐, 다가구주택과 토지의 실제 임대수익·공실·수선상태·개별 거래가를 반영한 시세 할인이라는 뜻은 아닙니다. 따라서 가격 평가는 보류하고, 현장 임대현황과 개별 감정항목을 기준으로 응찰가를 별도로 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 478,806,000원 가정)

총 채권액 520,000,000원 중 채권자 배당액은 471,617,940원, 미배당액은 48,382,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 행정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전용주거단지의 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입은 자유롭고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·페인팅, 바닥은 장판·타일, 창호는 알루미늄 하이샤시 이중창 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·냉난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 217.9㎡의 대지로 평지·가로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
• 규제. 제2종전용주거지역, 향남1지구 지구단위계획구역, 소로1류 접합, 가축사육 전부제한구역, 성장관리권역입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 함께 평가해야 하는 비표준 물건으로, 아파트보다 매수층과 금융조건이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지등기 확인. 2014.05.16 설정된 동쪽 65㎡ 지상권의 현재 존속 여부, 매각 소멸 여부와 범위를 토지등기부에서 확인하세요.
• 매각범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지 지분, 건물 전체, 제시외 시설과 지상권 범위를 매각목록·감정도면과 대조하세요.
• 전세권 배당 확인. 2018.10.30 말소된 전세권 50,000,000원이 예상배당에 포함된 이유를 배당요구서와 채권계산서에서 확인하세요.
• 김민송 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 보증금 지급자료, 계약서, 점유 내역과 소유자 장윤경과의 관계를 확인하세요.
• 점유자 전수 확인. 실제 임차인 9명의 호실, 보증금, 월세, 퇴거 여부와 배당요구 여부를 현황조사서·전입세대확인서·현장에서 다시 대조하세요.
• 수익성 산정. 최저가 478,806,000원만 보지 말고 실제 임대료, 공실, 수선비, 명도비용과 취득 부대비용을 반영해 응찰가 상한을 계산하세요.
• 세금·최우선변제. 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능액은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

건물 등기와 임차인 전입일만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.

하지만 이 사건의 핵심 위험은 인수보증금보다 토지 지상권, 다수 점유자, 배당표의 불일치에 있습니다. 특히 건물 말소기준보다 앞선 2014.05.16 토지 지상권은 소멸 여부를 확정하기 전까지 단순한 후순위 소멸사건으로 취급할 수 없습니다. 또한 말소된 전세권의 배당 반영과 신청채권자·임차권자의 동일성도 확인 대상입니다.

가격 측면에서도 감정가 70%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 계산상 인수는 0원, 서류 난도와 명도 난도는 높음, 가격 판단은 보류. 토지등기와 점유관계를 모두 해소한 뒤에만 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다.