수원지방법원 2025타경55204. 수원시 권선구 구운동 534에 있는 지상 4층 철근콘크리트조 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 공부상 분류는 연립·다세대와 토지이지만, 감정평가 당시에는 단독주택(다가구주택 등)으로 이용되고 있었습니다. 사용승인일은 2019.10.02.이며, 기본 위생·급배수·CCTV·공동현관 출입통제, 도시가스 보일러 난방과 주차장 설비가 확인됩니다.
권리구조의 기준점은 소유권보존과 같은 날 설정된 수원중앙신용협동조합의 채권최고액 461,500,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 332,400,000원의 두 번째 근저당권이 추가됐고, 이후 발생한 가압류·임차권등기·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차인들의 전입일 역시 모두 2019.10.14. 이후라 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 534 · 경기도 수원시 권선구 구운중로11번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택 등)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브 슁글경사지붕 지상 4층 · 사용승인 2019.10.02. |
| 소유자 | 이상옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,215,477,800원 / 850,834,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 643,197,403원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 물건 ㉠~㉨ 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.10.14. 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권을 비롯해 2024년 이후의 가압류와 주택임차권, 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년 국민건강보험공단 압류는 각각 해제되어 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당순위 확인 필요
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배상욱 | 확인 필요 | 2020.02.14. | 2020.02.14. | 미상 | 2025.05.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송태성 | 확인 필요 | 2022.04.07. | 2020.02.14. | 미상 | 2025.05.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용수 | 301호 38.95㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.10.08. | 2021.09.07. | 160,000,000원 | 2024.03.14. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진희 | 201호 38.59㎡ · 주거(임차권등기) | 2022.01.28. | 2021.12.23. | 150,000,000원 | 2024.11.06. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 202호 47.2㎡ · 주거(임차권등기) | 2023.11.20. | 2023.10.05. | 126,000,000원 | 2025.04.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 2020.02.14. | 2020.02.14. | 0원 | 2025.05.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2019.10.14.이고 가장 빠른 전입일은 2020.02.14.입니다. 따라서 기재된 점유자와 임차권자 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 미배당 보증금이 발생하더라도 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 등기된 임차보증금은 김용수 160,000,000원, 이진희 150,000,000원, 이정희 126,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 850,834,000원으로 감정가 1,215,477,800원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 매각대상과 직접 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
매수인의 권리상 실질취득액은 최저가 850,834,000원과 동일합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 승계가 없기 때문입니다. 다만 단독주택·다가구주택 등으로 이용되는 건물과 토지의 일괄매각인 만큼, 개별 호실 임대현황과 제시외 물건, 토지가치, 건물 상태를 포함한 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 850,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,908,340원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 461,500,000원 | 461,500,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 332,400,000원 | 332,400,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이효원 | 100,000,000원 | 46,025,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 893,900,000원 중 839,925,660원이 배당되고, 53,974,340원이 미배당됩니다. 집행비용 10,908,340원을 포함하면 매각대금 850,834,000원이 모두 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구운동 행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교와 공원 등 공공시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 4층 건물로 외벽은 돌붙임과 치장벽돌쌓기, 창호는 새시 마감이며 사용승인일은 2019.10.02.입니다.
- 이용. 현장조사일 현재 단독주택·다가구주택 등으로 이용되고 있어 다수 점유자와 호실별 인도관계를 함께 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 구운지구 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건과 수원시 압류의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 임차보증금. 배상욱·송태성의 보증금과 임대차계약서, 확정일자, 최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 배당액에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 3건과 그 밖의 점유 기재를 호실별로 대조하고 실제 점유 여부, 퇴거 상태, 인도 대상자를 확인하세요.
- 채권 승계. 2025.11.28. 근저당권 이전과 근질권 설정 이후의 채권자 지위, 배당요구 및 채권계산서를 최신 등기와 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 감정평가서상 제시외 물건 ㉠~㉨의 위치, 구조, 이용상태와 매각 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다가구주택과 토지, 임대수익, 건물 상태를 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준일인 2019.10.14.보다 앞선 전입자가 없고, 세 건의 주택임차권도 모두 후순위이므로 보증금 승계형 사건은 아닙니다. 권리관계만 보면 대항력 임차인 때문에 실질취득액이 늘어나는 함정은 없습니다.
그러나 배당과 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 53,974,340원 발생하며, 국세·지방세와 임차인 최우선변제가 반영되면 후순위 배당은 더 달라질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자와 채권 이전관계도 원본 확인 대상입니다. 최저가 850,834,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 이를 가격 메리트로 해석할 근거는 없습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 배당 검증과 현장 시세조사가 끝나기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 다가구형 일괄매각 사건입니다.