수원지방법원 2025타경55225. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 이동진이 2021.08.13 거래가 174,445,265원에 취득한 뒤 민간임대주택등기가 설정됐고, 서성옥은 같은 날 임대차계약·주민등록·점유·확정일자를 갖춘 후 2023.09.12 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기만 보면 서성옥의 임차권은 제시된 말소기준인 2024.11.18 화성시 압류보다 앞서 원칙적으로 매수인이 부족분을 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 119,700,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,475,800원을 제외한 117,224,200원이 서성옥 보증금에 배당되고, 부족분은 32,775,800원입니다. 그러나 2026.04.30 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 7층 706호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 447-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 지하 5층, 지상 13층 건물 내 7층 706호 |
| 소유자 | 이동진 (2021.08.13 거래가 174,445,265원에 취득) |
| 사용승인일 | 2021.04.22 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
제시된 말소기준은 2024.11.18 화성시 압류입니다. 서성옥의 임대차 요건과 주택임차권등기는 이보다 앞서므로 확약이 없다면 배당 부족분을 매수인이 인수하는 선순위 구조입니다. 화성시 압류는 2026.05.13 해제되어 말소됐고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차관계 — 2명을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용민 | 2024.09.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서성옥 | 2021.08.13 / 2021.08.13 | 150,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 주택도시보증공사 양도 |
* 서성옥 관련 실질 인수 0원은 2026.04.30 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기가 약정대로 말소되는 것을 전제로 합니다. 김용민의 보증금·점유관계에서 발생할 수 있는 금액은 포함하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 119,700,000원으로 감정가 171,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 건물이나 유사 물건의 확인 가능한 실거래 비교값은 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 김용민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 취득비용의 상한도 확정되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 서성옥 임차보증금 우선변제 | 150,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 서성옥 보증금 부족분은 32,775,800원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상이지만, 확약서에 따라 서성옥 관련 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 김용민의 미상 보증금도 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 계산상 인수 | 서성옥 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,700,000원 | 32,775,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 83,790,000원 | 68,118,220원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 58,653,000원 | 92,802,754원 | 0원* |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 7층 706호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 동탄여울공원 북동측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 동탄역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 13층이며 사용승인일은 2021.04.22입니다.
- 도로. 북측 폭 30미터, 남측 폭 12미터 포장도로에 2면이 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지면적은 1,310.1㎡, 공시지가는 7,720,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.30 확약서의 제출 주체·적용 임차권·말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 김용민 보증금 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인도 대상 확인. 현재 실제 점유자가 김용민인지, 서성옥 관련 점유가 종료됐는지 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장상 용도와 대출·세금 적용을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 확인해 최종 자금계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “확약은 서성옥만 해소한다”
이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 서성옥의 임차보증금 150,000,000원은 현재 최저가에서 32,775,800원이 미배당되지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 해당 부분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그러나 확약은 서성옥에게만 적용됩니다. 김용민은 말소기준보다 앞선 2024.09.30 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 따라서 이 물건은 “150,000,000원 임차권이 그대로 인수되는 사건”도 아니고, “아무 조건 없이 인수 0원인 사건”도 아닙니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 별도 점유자의 미상 권리가 남아 있는 조건부 검토형입니다. 가격보다 먼저 김용민의 임대차관계를 확정하는 것이 입찰의 전제입니다.
