수원지방법원 2025타경55229. 수원시 권선구 권선동 아이팰리스 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택이며 방 2개·욕실 1개·거실·주방 및 식당 구조입니다. 소유자 염희원은 2021년 2월 8일 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 홍성준의 임대차계약일과 확정일자는 2021년 1월 12일, 전입 및 점유개시는 2021년 1월 27일입니다. 소유권이전보다도 앞서 입주했고, 말소기준인 박전환 근저당 설정일 2021년 4월 29일보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
원칙대로라면 최저가 143,500,000원에서 집행비용 2,809,000원을 먼저 뺀 뒤 임차보증금에 140,691,000원만 배당되므로, 보증금 부족분 49,309,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 입찰가와 인수액을 합친 룰상 취득 부담은 192,809,000원으로, 최저가만 보고 1.435억에 취득한다고 계산하면 안 되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 4월 22일 보증금에 관해 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 홍성준에서 주택도시보증공사로 이어진 해당 보증금채권의 인수액은 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 976-2 아이팰리스 4층 401호 도로명: 경기도 수원시 권선구 세지로94번길 15-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 방2·욕실1·거실·주방/식당 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호 · 승강기설비 |
| 소유자 | 염희원 (2021.02.08. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 임대차·점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍성준 실제 임차인 1명 | 계약·확정 2021.01.12 전입·점유 2021.01.27 전유전부·주거 | 190,000,000원 | 2023.02.15 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계: HUG 확약 해소 |
말소기준권리는 2021년 4월 29일 박전환의 근저당권 20,000,000원입니다. 이후 등기된 압류들은 이미 해제·말소됐고, 2025년 3월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 홍성준은 근저당보다 먼저 대항력을 취득했기 때문에 확약서가 없었다면 등기 순위만으로 인수 위험을 제거할 수 없었습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인 전
현재 최저매각가는 143,500,000원으로 감정가 205,000,000원의 70.0%입니다. 소유자 염희원의 2021년 취득가 190,000,000원과 비교하면 75.5% 수준이지만, 과거 취득가는 현재 시세가 아닙니다. 동일 물건군의 최근 거래 근거 없이 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 감정가 | 205,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 143,500,000원 (감정가의 70.0%) |
| 2021년 소유자 취득가 | 190,000,000원 |
| 확약 미적용 시 룰상 인수 | 49,309,000원 |
| 확약 미적용 시 룰상 총부담 | 192,809,000원 |
| 확약 적용 시 실질취득 | 143,500,000원* |
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 홍성준 → 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 근저당 · 박전환 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 청구 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금 채권에 배당됩니다. 표의 임차인 홍성준과 주택도시보증공사는 양도 전후 관계가 표시된 동일 보증금채권의 흐름이므로 실제 임차인을 2명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 권선구 권선동 소재 매교역(수인분당선) 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측으로 경수대로가 있으며, 북서측에 매교역이 위치합니다.
- 이용상태. 방 2개·욕실 1개·거실·주방 및 식당으로 구성된 도시형생활주택입니다. 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합 지역이며, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문, 제출 주체와 대상 보증금채권이 본건과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 홍성준은 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사는 양도 후 보증금채권자입니다. 두 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 점유관계 재조사. 내부 미확인·임대관계 미상 물건입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 우편함·계량기·관리 주체 등을 통해 별도 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 143,500,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 최근 거래가격과 내부 수리비를 확인하기 전에는 저가 매수로 단정하지 마세요.
- 배당 구조 확인. 확약이 없다면 현재 회차 기준 보증금 미배당액 49,309,000원이 발생하는 사건입니다. 확약의 유효성이 실질취득액을 좌우합니다.
- 매각 진행 상태. 매각기일은 2026.07.13로 기재돼 있으므로 법원 원본에서 진행·변경 및 후속 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 현재 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약의 범위가 승부처”
이 물건의 첫인상은 대항력 보증금 190,000,000원이 최저가보다 크다는 점입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 49,309,000원을 매수인이 인수해, 최저가와 합친 룰상 부담이 192,809,000원에 이릅니다. 유찰돼 입찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 주된 인수액은 실질 0원*으로 바뀝니다. 권리의 핵심 위험은 해소되지만, 확약은 해당 보증금채권에만 적용되고 내부·임대관계는 확인되지 않았습니다. 최근 시세 근거도 없어 최저가가 적정한지는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 주된 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.
