수원지방법원 2025타경55230. 화성시 석우동 동탄삼성쉐르빌 2층 233호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현 소유자 홍윤기는 2021년 4월 29일 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 화성시 압류, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류 및 주택도시보증공사 가압류가 이어졌고, 임차인 한희창의 강제경매 신청으로 현재 사건이 진행되고 있습니다.

등기부상 말소기준은 2021년 11월 25일 화성시 압류입니다. 그러나 임차인 한희창은 그보다 앞선 2021년 4월 29일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 3월 29일 확정일자를 받았습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 사건은 말소기준 이후의 압류와 가압류가 매각으로 소멸하는지만 확인해서는 충분하지 않습니다. 등기 시점보다 앞선 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 가격 판단을 지배하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

2012년에 설정된 삼성화재해상보험 근저당권 (채권최고액 119,600,000원)은 2021년 4월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 최초 신탁등기도 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2021년 11월 25일 화성시 압류입니다.

그 후의 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 이번 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 한희창의 주택임차권등기는 말소기준 이후인 2023년 9월 25일 이뤄졌지만, 전입 및 점유개시일은 말소기준 이전입니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.35억

한희창은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 우선변제권은 매각대금에서 배당을 받을 수 있는 권리이고, 대항력은 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 잔액을 주장할 수 있는 근거가 됩니다.

이 사건에서는 보증금 135,000,000원이 현재 최저가 45,276,000원을 크게 초과합니다. 집행비용을 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 44,061,032원에 그치고, 나머지 90,938,968원이 매수인 부담으로 남습니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

이 사건의 가격분석에서 가장 중요한 것은 최저매각가와 실질취득 부담을 구분하는 것입니다.

낙찰대금에서 집행비용이 먼저 지급되고 나머지가 임차인에게 배당됩니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 감소하므로 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가합니다. 따라서 보증금 인수조건이 유지되는 한 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지지는 않습니다.

실질취득 부담은 각 회차의 매각가와 보증금 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 매각대금에 포함돼 있으므로 별도로 중복 가산하지 않았습니다. 각 회차는 해당 가격에 낙찰된다고 가정한 시나리오이며, 실제 배당과 인수액은 배당표 및 우선순위 채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용 1,214,968원과 임차인 배당액 44,061,032원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차인의 보증금 부족분 90,938,968원은 매수인 인수 대상입니다. 경매개시결정의 신청채권 금액은 임차보증금과 동일한 채권을 별도로 표시한 것으로, 이를 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 감정가 비교 — 낮은 최저가와 높은 실질취득

감정가는 132,000,000원입니다. 현재 최저매각가 45,276,000원만 보면 감정가의 34.3%에 불과합니다. 하지만 이 사건에서 감정가와 비교해야 할 금액은 최저매각가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득 부담입니다.

현재 회차에서 최저가로 낙찰받는 경우에도 실질취득 부담은 감정가를 4,214,968원 웃돕니다. 실제 취득과 명도 과정에 별도 비용이 발생한다면 부담은 더 늘어날 수 있습니다.

실거래 시세는 확인되지 않으므로 감정가가 현재 시장가격을 정확히 대표한다고 단정할 수 없습니다. 따라서 실질취득 부담이 감정가보다 높다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 초과금액으로 해석해서도 안 됩니다. 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 석우동 한림대병원사거리 북동측 인근입니다. 주변은 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물의 2층 233호입니다. 사용승인일은 2011.10.31이며, 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지설비·승강기·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 사건상 근린시설 분류 및 주택임차권등기와 함께 실제 용도 확인이 필요합니다.
• 토지. 석우동 36-1 및 36-2의 2필지 일단 토지입니다. 장방형·평탄한 업무시설 및 판매시설 건부지이며, 토지 전체 면적은 2,032.6㎡입니다.
• 도로. 남측 약 12m, 북측 및 서측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 성장관리권역 등입니다. 토지 공시지가는 3,289,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부 상태 및 임대관계의 추가 사항은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 3회 유찰 이력이 있습니다. 업무시설·근린시설의 용도와 현재 점유·임차관계를 고려해야 하며, 실거래가 확인되지 않아 적정 매각가격이나 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저매각가 45,276,000원만 보고 입찰가를 설정하지 말고, 보증금 인수액 90,938,968원을 합산한 136,214,968원을 기준으로 자금계획을 수립해야 합니다.
• 임차권 인수조건 확인. 을구 3번 임차권등기와 매각물건명세서를 대조해 미배당 보증금 인수조건 및 배당 이후 잔액을 확인해야 합니다.
• 임차인 관계 확인. 한희창이 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 사정을 고려해 임대차계약의 실체, 보증금 지급내역 및 관련 법원 문건을 확인해야 합니다. 의심만으로 권리를 배제해서는 안 됩니다.
• 세금 우선순위 확인. 화성시 압류와 국세 압류에 관련된 세목·법정기일을 확인하고, 국민건강보험공단 압류와 구분해 실제 배당금에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 사건 분류, 감정상 업무시설 이용 및 주거 임차권의 관계를 건축물대장·현장 이용상태와 대조해야 합니다. 대출 가능 여부와 취득 이후 활용계획에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 4회 유찰 시 인수액 104,277,279원, 5회 유찰 시 113,614,095원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조를 반영해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 현재 실거래 비교가 확인되지 않으므로 인근 동일 용도·유사 규모의 최신 거래 및 실제 매물가격을 조사한 뒤 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기가 있으므로 실제 점유자 및 보증금 반환관계를 확인하고, 매수 이후 인도 가능 시점과 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·추가 비용. 미납 관리비와 취득 관련 비용 및 내부 보수비용을 확인해야 합니다. 현재 계산에는 별도 취득·명도·보수비용이 포함돼 있지 않습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 사건 진행내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 가격을 낮추지만, 인수채무를 없애지 않는다”

이 사건의 표면적인 매력은 감정가 132,000,000원에서 최저가 45,276,000원까지 내려온 가격입니다. 하지만 실질적인 판단 기준은 전혀 다릅니다.

한희창의 보증금은 135,000,000원이며, 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 최저가로 낙찰받는다고 가정하면 45,276,000원을 납부하고 90,938,968원을 추가 인수해야 합니다. 실질취득 부담은 136,214,968원입니다. 이는 감정가보다 높습니다.

4회, 5회 유찰로 최저가가 더 떨어지더라도 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득 부담은 약 1.35억과 집행비용 수준으로 유지됩니다. 여기에 국세·지방세 배당순위, 임차인 관계 및 용도 확인 문제도 남아 있습니다.

결론적으로 현재 최저가만을 근거로 한 가격 메리트는 없습니다. 실제 시장가격과 임차권 인수조건, 세금 배당순위 및 용도 문제를 확인하기 전에는 낮은 입찰금액을 곧바로 저렴한 취득가격으로 받아들여서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담입니다.