수원지방법원 2025타경55230. 화성시 석우동 동탄삼성쉐르빌 2층 233호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 92,400,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 70%지만, 이 물건은 유찰률보다 먼저 임차보증금 인수 구조를 계산해야 합니다.
임차인 한희창의 임대차계약일은 2021.03.27, 확정일자는 2021.03.29, 전입·점유개시일은 2021.04.29이며 보증금은 135,000,000원입니다. 2023.09.25에는 같은 내용의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 석우동 36-1, 36-2 동탄삼성쉐르빌 제2층 제233호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지상 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.04.29 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한희창 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 인수 임차권을 함께 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한희창 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.03.27 전입·점유 2021.04.29 확정 2021.03.29 | 135,000,000원 | 인수 명시 명세서상 매수인 대항 가능 | 배당요구 2025.03.28 | 해당 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
한희창은 보증기관의 중복 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 기재돼 있습니다. 동시에 2022.10.14 강제경매의 채권자였고, 2025.03.24 개시된 현재 강제경매의 채권자이기도 합니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 점 때문에 관계인 여부 또는 가장임차인 가능성이 경고돼 있으나, 그 의심만으로 등기된 임차권이나 명세서의 인수 문구가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총비용은 약 1.35억원
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 92,400,000원 | 약 42,600,000원 | 약 135,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 64,679,999원 | 약 70,320,001원 | 약 135,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 45,275,999원 | 약 89,724,001원 | 약 135,000,000원 |
핵심은 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수잔액이 커진다는 점입니다. 현재 회차 최저가만 보면 감정가보다 39,600,000원 낮지만, 실질취득 약 135,000,000원은 감정가 132,000,000원보다 오히려 3,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 70%에 사는 물건”으로 표현하면 실제 부담을 왜곡하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,063,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 삼성화재해상보험 | 119,600,000원 | 90,336,800원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 한희창 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,339,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 한희창 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정은 집행비용 2,063,200원과 삼성화재해상보험 근저당 90,336,800원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 다만 해당 근저당에는 2021.04.29 해지·말소등기가 있으므로 실제 배당순위와 임차보증금 배당액은 법원 원문을 통해 재확인해야 합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 업무시설·판매시설이 함께 있는 집합건물입니다.
- 입지. 한림대병원사거리 북동측 인근으로, 주위에는 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 남측 약 12미터, 북측·서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역이며, 평지의 가로장방형 업무용 토지입니다. 공시지가는 3,289,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 업무시설 및 판매시설로 사용승인일은 2011.10.31입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 용도이므로 주거 전용 집합건물과 매수층, 금융조건 및 임대수요가 다를 수 있습니다. 실질취득비용이 감정가를 웃돈다는 점도 환금성 판단에 불리합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수 문구 확인. 을구 3번 임차권등기의 보증금 135,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 원문 그대로 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 여부 대조. 2012.05.02 설정된 삼성화재해상보험 근저당은 2021.04.29 해지·말소로 기재돼 있습니다. 말소기준 및 배당순위를 등기 접수번호와 함께 재검토해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계 확인. 한희창은 임차권자이면서 과거·현재 강제경매의 채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 및 반환채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 화성시·국민건강보험공단·국의 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득비용으로 상한 설정. 현재 최저가 92,400,000원이 아니라 인수잔액을 합친 약 135,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 추가 유찰만으로 총취득비용이 낮아진다고 가정하면 안 됩니다.
- 용도·점유 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용, 관리규약, 부가세 및 금융조건을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 세금 교부청구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,240만원 낙찰”이 아니라 “약 1.35억원 취득”
이 물건의 숫자는 최저가 92,400,000원이 아니라 임차보증금 135,000,000원을 중심으로 읽어야 합니다. 매각물건명세서대로 임차권이 매수인에게 대항하고 미배당 잔액을 인수한다면, 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 135,000,000원입니다. 한 번 더 유찰돼 최저가가 64,679,999원으로 내려가더라도 인수잔액이 약 70,320,001원으로 늘어 총액은 달라지지 않습니다.
더구나 실질취득액은 감정가 132,000,000원보다 높습니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일하고, 말소된 것으로 표시된 삼성화재 근저당이 배당 가정에는 반영돼 있으며, 국세·지방세 압류도 존재합니다. 최저가는 낮지만 권리와 실질가격은 무겁습니다. 이 사건은 낮은 최저가를 매력으로 볼 물건이 아니라, 임차권 인수와 배당순위를 원본으로 해소한 뒤에만 판단할 수 있는 고위험 검증형 물건입니다.