177,100,000원
수원지방법원 2025타경55233. 수원시 팔달구 고등동 테라타워빌에이동 2층 201호로, 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 2020.07.14 송병철 명의로 소유권보존과 의왕신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 고완석이 2021.05.28 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2020.07.14 의왕신용협동조합 근저당권이며, 이후 압류·임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 보증금 245,000,000원의 임차권입니다. 임매의 전입일은 2021.07.02로 말소기준일인 2020.07.14보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기에 2026.05.07 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력, 미회수 보증금의 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 보증금과 관련해 매수인이 승계할 확정 금액은 0원*으로 분석됩니다.
그러나 이 결론을 전체 점유관계로 확대하면 안 됩니다. 명세서에는 ‘기사항전’으로 기재된 별도 점유자가 있고, 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 임매 보증금에 관한 확약이 자동으로 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 2층 201호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 25 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 51.75㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.28 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 규모 | 테라타워빌A동 · 12세대 · 2020.07.02 준공 |
| 내부 확인 | 관계인 폐문 부재로 내부구조와 관리·이용상황을 직접 확인하지 못함 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 인수 0원*
말소기준은 2020.07.14 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권, 2022.09.13 국의 압류, 2023.07.10 임매의 주택임차권, 2025.03.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 미상 점유자는 별도
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임매 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.02 | 2021.06.08 | 245,000,000원 | 없음 | 권리 주장 배당요구 있음 | 인수 0원* 임차권 말소 동의 |
| 기사항전 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 확인 안 됨 |
* 2026.05.07 제출된 확약서는 임매의 245,000,000원 임차보증금에 관해 대항력과 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 해당 확약 밖의 별도 점유자에게까지 인수 0원이 확장되는 것은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 71.4%지만 현재 시세를 증명하지 못한다
테라타워빌A동의 기록된 비교거래는 2021.09 전용 47.15㎡, 2층의 248,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 51.75㎡이고 현재 최저가는 177,100,000원으로, 비교거래 금액의 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.09 | 47.15㎡ | 2층 | 248,000,000원 | 1건 |
표면적으로는 최저가가 비교거래보다 낮습니다. 그러나 거래시점이 2021.09이고 표본이 단 1건뿐이라, 이를 현재 시세의 평균이나 하한으로 볼 수 없습니다. 따라서 “시세보다 28.6% 싸다” 또는 “가격 메리트가 확정됐다”는 식의 판단은 금지해야 합니다. 감정가 253,000,000원 또한 이 1건의 비교거래 248,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,279,400원 | 3,279,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 의왕신용협동조합 | 858,000,000원 | 173,820,600원 | 177,100,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 의왕신용협동조합 | 912,000,000원 | 0원 | 177,100,000원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 | 177,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 177,100,000원 |
채권총액 2,015,000,000원 가운데 예상배당은 173,820,600원이고, 미배당은 1,841,179,400원입니다. 선순위 의왕신용협동조합 근저당권에서 매각대금이 모두 소진되어 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 그럼에도 확약에 따라 임매의 미회수 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 동의한 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 177,100,000원 | 173,820,600원 | 1,841,179,400원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 123,969,999원 | 121,434,419원 | 1,893,565,581원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,778,999원 | 84,816,977원 | 1,930,183,023원 | 0원 | 0원* |
확정 인수 0원*은 임매의 245,000,000원 보증금과 제출된 확약을 반영한 값입니다. 전입·보증금·확정일자가 미상인 별도 점유자의 잠재 위험은 금액화하지 않았습니다. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 관계인 폐문 부재로 내부구조와 관리·이용상황은 직접 확인되지 않았습니다.
- 입지. 수원여자고등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 토지면적 403.9㎡, 지목 대, 사다리형·완경사이며 동측과 남측으로 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역· 비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인되는 거래가 2021.09의 1건뿐이라 현재 환금성과 적정가를 판단할 거래 표본이 부족합니다. 동일 물건군의 경매 평균 유찰은 2.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 실제 성명, 점유 부분, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 주민등록전입세대열람과 현장조사로 확인하세요.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.07 확약서의 대상 임차인과 보증금, 대항력 포기, 잔존보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 근저당 일부포기 확인. 2021.06.30 1번·2번 근저당권 일부포기가 본 호실과 공동담보에 미치는 범위를 등기 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.02 등기된 민간임대주택의 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 현재 등록 상태를 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 248,000,000원 거래는 2021.09의 1건뿐입니다. 고등동 유사 면적· 준공연도·층의 최신 거래와 매도호가를 추가로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·결로·마감상태, 승강기·주차 이용, 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납, 당해세, 최우선변제 대상 여부를 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·공동담보목록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 위험은 미완성”
이 사건의 가장 큰 보증금인 임매의 245,000,000원은 말소기준권리보다 늦은 전입으로 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 확약까지 있어 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 신청채권자가 배당을 받지 못하는 구조임에도 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기했다는 점은 명확한 안전요소입니다.
반면 ‘기사항전’ 점유자의 전입·보증금·확정일자가 모두 미상이고, 근저당권 일부포기의 정확한 범위도 확인해야 합니다. 가격 역시 최저가 177,100,000원이 2021.09 비교거래 248,000,000원의 71.4%라는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 확약 적용분의 권리는 정리됐지만, 미상 점유자와 현재 시세 확인이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.