수원지방법원 2025타경55262. 용인시 기흥구 언남동 ‘까사90’ 3층 308호, 전용 41.13㎡의 도시형생활주택형 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 168,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 평균 213,333,333원과 비교하면 최저가가 78.8%이므로 싸 보이지만, 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
임차인 남미리의 전입·점유일은 2022.08.10, 말소기준 근저당은 그 다음 날인 2022.08.11 설정됐습니다. 임차보증금은 260,000,000원이고 임차권등기와 배당요구도 마쳤습니다. 최저가 168,000,000원에서 집행비용 3,152,000원을 제외하면 임차인 예상배당은 164,848,000원에 그쳐, 부족분 95,152,000원이 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 168,000,000원 + 95,152,000원 = 263,152,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 260,000,000원 부근에 고정됩니다. 2회 유찰 시 262,446,400원, 3회 유찰 시에도 261,881,760원으로, 유찰 자체가 실질 매입가격을 크게 낮추지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 제3층 제308호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택-아파트) · 전용 41.13㎡ · 지상 10층 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.06.26 |
| 소유자 | 주식회사비에스아이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남미리 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 말소기준권리 | 2022.08.11 근저당권 · 서아름 · 채권최고액 30,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 하루 빠르다
등기부에는 과거 근저당과 가등기 이력이 여러 차례 나타나지만, 2020.12.03 전기동 근저당은 2022.06.20 말소됐고, 2022.06.29 서아름 근저당은 2022.08.10 말소됐습니다. 김일엽 명의 가등기 3건도 각각 2022.06.20, 2022.08.10, 2026.01.06 말소돼 현재 매수인이 인수할 가등기는 남아 있지 않습니다.
현재 말소기준은 2022.08.11 서아름 근저당 30,000,000원입니다. 이후의 김포세무서·구로세무서 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 남미리는 말소기준보다 앞선 2022.08.10 전입·점유를 갖춰 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 남미리 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2022.08.10 확정일자 2022.07.15 배당요구 2024.08.16 | 260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 완료 보증기관 승계 없음 미배당액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
까사90은 2018.06.26 사용승인된 80세대 규모 건물입니다. 전용 41.13㎡ 중심 실거래는 2021.10부터 2025.10까지 198,000,000원에서 290,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 전체 평균 230,136,363원에는 과거 260,000,000원·290,000,000원 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 213,333,333원과 최신 거래 198,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 41.13㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 41.13㎡ | 6 | 202,000,000원 |
| 2024.11 | 41.13㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 41.13㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 41.13㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 37.47㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2023.05 | 41.13㎡ | 9 | 218,500,000원 |
| 2022.09 | 41.13㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 41.13㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 41.13㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 41.13㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 213,333,333원 |
최저가 168,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 78.8%입니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득 263,152,000원은 최근 12개월 평균의 123.4%, 최신 거래 198,000,000원의 132.9%입니다. 감정가 240,000,000원보다도 23,152,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 남미리 보증금 | 260,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 말소기준 근저당 · 서아름 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 말소기준 이후 압류·경매권리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 임차보증금 미배당액 | 95,152,000원 |
집행비용 3,152,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 164,848,000원이 배당되는 가정입니다. 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액은 95,152,000원보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 168,000,000원 | 95,152,000원 | 263,152,000원 |
| 2회 유찰 시 | 117,599,999원 | 144,846,401원 | 262,446,400원 |
| 3회 유찰 시 | 82,319,999원 | 179,561,761원 | 261,881,760원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구성동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 접근도 무난해 차량·대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등이며 승강기·난방·소방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 언남동 384-2·384-6 두 필지의 등고평탄한 사다리형 주거용 건부지이며, 북측 약 5m와 남측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 80세대 규모이고 최근 거래 추세가 -9.8%이며, 경매 집계상 평균 6.6회 유찰·매각률 0.0%로 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가격 판단 기준은 168,000,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 실질취득 263,152,000원입니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 260,000,000원 지급내역, 주민등록 변동, 실제 점유 및 임차권등기명령 서류를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하므로 보증금 반환채권의 범위와 경매 청구원인을 원문으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세가 선차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 가등기 말소 확인. 김일엽 명의 가등기 3건이 각 말소됐는지 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인수보증금 정산과 인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 적용사항을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·임차권등기 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.68억에 낙찰받아도 1.68억짜리가 아니다”
이 물건의 최저가는 168,000,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금 부족분까지 부담하면 현재 실질취득은 263,152,000원입니다. 최근 12개월 평균 213,333,333원보다 23.4% 높고, 최신 거래 198,000,000원보다 32.9% 높습니다. 거래 추세도 -9.8%로 하락하고 있어 가격 측면의 방어력이 약합니다.
더 유찰돼도 실질취득은 2회 유찰 시 262,446,400원, 3회 유찰 시 261,881,760원으로 약 260,000,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 늘어나기 때문입니다. 여기에 당해세가 먼저 배당되면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다. 최저가는 낮지만 총부담은 시세 이상이며, 유찰도 가격 문제를 해결하지 못합니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.