확약으로 1.3억 인수는 ‘0원*’ — 하지만 말소기준과 배당표 대조가 먼저인 아임홈 505호

수원지방법원 2025타경55281. 수원시청 북동측 인근에 있는 ‘아임홈’ 5층 505호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 139,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 97,300,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가보다 싸다”는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 시세를 판단할 실거래 표본이 없고, 무엇보다 현재 등기와 배당 시뮬레이션 사이에 확인해야 할 차이가 있기 때문입니다.

소유자 이영도는 2021.12.31 매매대금 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 김경호의 임대차계약일은 2021.11.20, 확정일자는 2021.11.22, 전입·점유개시일은 2021.12.22로 소유권이전보다 앞섭니다. 이후 2023년 국과 수원시의 압류가 들어왔고, 2024.01.04 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액도 130,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현 권리를 분리해야 한다

2015.07.29 설정된 강서농업협동조합 근저당권은 당시 경매의 말소기준권리였습니다. 하지만 2017.05.29 전정숙이 임의경매로 소유권을 취득하면서 강서농협 근저당과 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 등기말소됐습니다. 따라서 2015년 근저당을 현재 사건의 존속 말소기준권리로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

이후 설정된 가리봉새마을금고 근저당도 2021.12.22 해지로 말소됐습니다. 현 소유자 취득 이후 존속하는 권리 중 가장 빠른 것은 2023.04.25 국의 압류이고, 다음은 2023.11.27 수원시 압류입니다. 이를 기준으로 보면 김경호의 전입·점유개시일 2021.12.22가 먼저이므로, 확약이 없었다면 선순위 대항력 및 잔존 보증금 승계 가능성을 검토해야 하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 당사자 2명

김민경은 원래 보증금 76,000,000원 중 2016타경8595 사건에서 61,929,046원을 배당받고, 잔액 14,070,954원에 관해 2018.06.19 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 이 임차권등기는 2020.02.10 해제로 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 김민경의 14,070,954원이 우선변제로 반영돼 있으므로, 실제 배당요구 및 잔존채권 여부를 매각물건명세서와 배당요구서에서 다시 확인해야 합니다.

김경호는 보증금 130,000,000원으로, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액과 같습니다. 보증기관이 별도의 임차인으로 중복 신고된 형태는 아니며, 임차권등기 명의자는 김경호입니다. 승계 위험을 제거하는 핵심 근거는 등기순위 자체가 아니라 주택도시보증공사의 확약서입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 97,300,000원으로 감정가 139,000,000원의 70%이고, 소유자의 2021.12.31 취득가액 130,000,000원보다 낮습니다. 그러나 감정가와 과거 취득가액은 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과 같지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 현재 시세보다 저렴한지 여부는 판단 보류가 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

총 채권액 2,003,438,171원 중 채권자 배당액은 81,077,646원, 미배당액은 1,922,360,525원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

* 확약상 인수 0원은 2026.05.07 제출된 확약서가 김경호의 보증금 130,000,000원에 유효하게 적용되고, 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 현재 배당 가정에서는 김경호 또는 주택도시보증공사에 대한 배당이 0원이므로, 확약이 적용되지 않는다면 130,000,000원의 잔존 보증금청구 위험을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·숙박업소 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 이용상태. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 부지 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역·비행안전제6구역·과밀억제권역입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만 원룸형 도시형생활주택이고 상업·숙박시설 혼재지여서 실수요층과 임대수요, 공실 여부를 함께 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 김경호 보증금 130,000,000원 전부에 적용되는지 확인하세요.
• 최신 등기부 재확인. 2017년과 2021년에 말소된 근저당들이 현재 등기부에 존속하지 않는지 접수번호와 말소사항을 다시 대조하세요.
• 김민경 잔존채권 확인. 2020.02.10 임차권등기가 말소됐지만 배당표에는 14,070,954원이 반영돼 있으므로 배당요구서와 채권신고 내역을 확인하세요.
• 말소기준 재판정. 현 등기상 최초 존속 권리로 보이는 2023.04.25 국 압류의 조세채권 성격과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 명도 상태 확인. 임대관계와 현재 점유자는 확인되지 않았으므로 현황조사서·전입세대확인서·관리사무소 탐문으로 실제 점유를 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 아임홈 및 인계동 원룸형 도시형생활주택의 최근 매매가·보증금·월세·공실을 조사하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·법정기일 선행 조세가 실제 취득비용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원본을 기준으로 최종 판단하세요.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 문서 간 불일치는 그냥 넘기면 안 된다”

이 사건의 가장 큰 위험은 김경호 보증금 130,000,000원이었지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출함으로써 주된 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다. 확약이 확인된다면 실질취득액은 최저가 97,300,000원과 같아집니다.

그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 2017년 이전 경매에서 말소된 강서농협 근저당과 2020년 말소된 김민경 임차권이 현재 배당표에 반영돼 있어, 권리 타임라인과 배당순위가 서로 맞지 않습니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 최저가 97,300,000원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 결론은 확약상 인수는 해소, 권리기준과 배당은 재검증, 가격은 판단 보류입니다.