대구지방법원 2025타경1154. 대구 동구 신천동 동대구동화아이위시 101동 3층 302호 아파트입니다. 김정인·배경진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2020.08.04 매매를 원인으로 2024.03.18 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 495,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김정인·배경진 지분에 여러 가압류가 이어졌고 2025.09.29 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1154 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 56-1 동대구동화아이위시 101동 3층302호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 동부로 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 25층 건물 중 3층 302호 |
| 시세 비교 면적 | 84.9772㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 김정인 2분의 1 · 배경진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 471,443,901원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 대구신용보증재단·농협은행주식회사·하나카드주식회사·삼성카드주식회사·롯데카드주식회사· 주식회사케이비국민카드·기술보증기금 등의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수희 | 2024.09.26 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되지 않았으므로 배당액 자체는 확정할 수 없지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 인수형은 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮은 가격
동대구동화아이위시의 동일 평형 비교 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 514,633,333원, 최신 거래는 2025.11의 485,000,000원입니다. 현재 최저매각가 378,700,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.8㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2025.02 | 84.98㎡ | 7 | 479,000,000원 |
| 2025.02 | 84.8㎡ | 15 | 579,900,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 514,633,333원 |
실거래 표본의 최저가는 479,000,000원, 최고가는 579,900,000원입니다. 현재 최저가 378,700,000원은 실거래 최저가와 최신 거래가보다도 낮습니다. 이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 현재 최저가와 동일하게 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 495,000,000원 | 372,598,200원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,009,402원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,860,741원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 12,303,313원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 10,444,840원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,459,349원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 대구신용보증재단 | 8,575,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 680,152,869원 중 372,598,200원이 배당되고 307,554,669원이 미배당으로 남는 계산입니다. 후순위 채권의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신세계백화점 남서측 인근이며, 주변은 주상복합아파트와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 3층 302호이며 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 비행안전제6구역(전술)과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,123,000원/㎡, 토지면적 3,334.7㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 동대구동화아이위시 144세대, 사용승인 관련 기준일은 2023.12.08이며 동일 평형 실거래 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금. 재매각 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 75,740,000원을 준비해야 합니다.
- 임차인. 이수희의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 별도 원문에서 확인해야 합니다.
- 등기. 2024.03.18 농협은행주식회사 근저당이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당. 현재 가격에서는 농협은행 근저당에도 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당 0원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격. 현재 최저가 378,700,000원은 최근12개월 실거래 평균 514,633,333원의 73.6%이며 최신 거래 485,000,000원보다도 낮습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건과 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘재매각 조건’이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.18 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이수희도 2024.09.26 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰을 거쳐 감정가 541,000,000원에서 378,700,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 514,633,333원의 73.6%입니다. 다만 이번 회차는 재매각으로 매수신청보증금이 최저가의 20%인 75,740,000원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리의 인수보다는 특별매각조건과 임차인 관련 원문을 확인하는 것이 핵심입니다.
