대구지방법원 2025타경1154. 대구 동구 신천동 ‘동대구동화아이위시’ 101동 3층 302호, 전용 84.9772㎡ 아파트입니다. 김정인·배경진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024년 3월 18일 농협은행주식회사 앞으로 설정된 채권최고액 495,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 두 공유자 지분에 설정된 가압류 8건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 이수희가 2024년 9월 26일 전입하고 2025년 11월 21일 배당요구를 접수했습니다. 전입일이 말소기준일인 2024년 3월 18일보다 늦으므로 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 해당 여부는 확정하기 어렵습니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유가 계속되고 있다면 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 56-1 동대구동화아이위시 제101동 제3층 제302호 · 도로명 대구광역시 동구 동부로 107 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9772㎡ · 25층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김정인 2분의 1 · 배경진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 471,443,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 단지 정보 | 동대구동화아이위시 · 144세대 · 사용승인 2023.12.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
말소기준은 2024년 3월 18일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 대구신용보증재단·농협은행·하나카드·삼성카드·롯데카드·케이비국민카드·기술보증기금의 가압류는 모두 말소기준 이후에 접수됐습니다. 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 등기상 매수인이 떠안을 후순위 제한권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수희 | 2024.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.11.21 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이수희의 전입일은 말소기준권리보다 약 6개월 늦습니다. 따라서 점유와 주민등록을 유지하더라도 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 접수했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균뿐 아니라 최신·최저 거래보다도 낮다
같은 단지 동일 면적대의 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 514,633,333원이지만, 579,900,000원의 고가 거래가 평균을 끌어올리고 있어 평균값만으로 판단하면 가격 매력이 과장될 수 있습니다. 따라서 최신 거래 485,000,000원과 표본 최저 거래 479,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.8㎡ | 6층 | 485,000,000원 |
| 2025.02 | 84.98㎡ | 7층 | 479,000,000원 |
| 2025.02 | 84.8㎡ | 15층 | 579,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 514,633,333원 |
실질취득액 378,700,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%이며, 최신 거래 485,000,000원의 78.1%입니다. 평균과의 차이는 135,933,333원, 최신 거래와의 차이는 106,300,000원입니다. 더 보수적으로 표본 최저가 479,000,000원과 비교해도 100,300,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 495,000,000원 | 372,598,200원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,009,402원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,860,741원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 12,303,313원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 10,444,840원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,459,349원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 대구신용보증재단 | 8,575,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 680,152,869원 중 예상 배당액은 372,598,200원이며, 미배당액은 307,554,669원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 471,443,901원도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 가압류 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신세계백화점 남서측 인근이며, 주상복합아파트와 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며 비행안전제6구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 144세대 단지이며 실거래 표본은 3건입니다. 거래가격 편차가 커 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 이수희의 보증금·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 문건접수 내역에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 현황과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 시세는 최신 거래 우선. 고가 거래가 포함된 평균 514,633,333원뿐 아니라 최신 485,000,000원과 최저 479,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 저층 보정. 대상은 25층 중 3층이고 비교 거래는 6층·7층·15층이므로 층 차이를 현장 상태와 함께 반영하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 세금 관련 부담 여부를 관리주체 및 관련 원문에서 확인하세요.
- 기일·결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.24이므로 법원의 최종 기일 진행 및 매각 결과를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격도 여유·점유만 확인”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2024년 3월 18일 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 8건은 전부 소멸합니다. 실제 임차인 이수희도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 378,700,000원으로 고정됩니다.
가격도 감정가가 아니라 1회 유찰된 실질취득액으로 비교해야 합니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 73.6%, 최신 거래의 78.1%, 실거래 표본 최저가의 79.1%입니다. 고가 거래가 평균을 끌어올린 점을 보수적으로 감안해도 최신·최저 거래보다 100,000,000원 이상 낮아 현재 회차의 가격 메리트는 분명합니다.
남은 변수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인의 배당관계 및 실제 명도 상황, 그리고 3건에 불과한 실거래 표본입니다. 권리는 합격, 가격도 유리. 다만 저층 조건과 점유 상태를 직접 확인한 뒤 실거래 최저선보다 충분한 여유를 유지하는 것이 이 사건의 핵심입니다.