수원지방법원 2025타경55288. 용인 기흥구 영덕동 신동아파밀리에 1208동 20층 2005호 아파트입니다. 감정가는 758,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 530,600,000원입니다. 단지 최근 12개월 거래 평균은 787,333,333원, 최신 거래는 2026년 6월 743,000,000원으로, 최저가는 두 기준 모두를 상당 폭 밑돕니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 가격표만 보면 매력적인 구간입니다.
하지만 권리분석의 출발점인 말소기준에서 확인할 사항이 있습니다. 말소기준 산정값은 2010.01.13. 하나은행 근저당 392,400,000원으로 제시되어 있으나, 등기 내역에는 이 권리가 2015.07.07. 해지로 말소된 기록이 있습니다. 배당표 또한 과거 말소된 하나은행·농협은행 등 근저당을 순위에 포함하고 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 “2010년 근저당 이후 권리가 전부 소멸한다”고 단정하기보다, 현행 등기부와 법원 매각물건명세서에서 현재 유효한 최선순위 권리를 다시 확정하는 절차가 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1069 신동아파밀리에아파트 제1208동 제20층 제2005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 비교면적 139.33㎡ |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 20층 중 20층 |
| 소유자 | 최영진 (2015.06.25. 소유권이전 · 거래가액 561,739,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 530,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 82,479,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 산정값과 말소 기록이 충돌한다
후순위로는 삼성생명보험의 2021.01.29. 근저당 323,400,000원이 있고, 이 권리는 2025.10.15. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2024년 설정된 에스비아이저축은행 근저당 97,200,000원과 234,000,000원도 2026.02.02. 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 경매개시결정은 2025.03.28. 등기됐으며 우리카드·신한카드·비엔케이캐피탈의 가압류가 그 뒤에 이어집니다.
② 점유·임차인 — 신고는 없지만 현황은 미상
신고된 임차인은 없습니다. 이에 따라 배당모델에는 임차보증금 인수액이 반영되지 않았고, 최저가 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 점유나 공실을 단정할 수는 없으므로 현황조사서, 전입세대확인서, 점유자 면담을 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮다
신동아파밀리에는 759세대, 사용승인일은 2009.10.29.입니다. 비교 거래는 2026년 1월부터 6월까지의 12건이며, 대상 비교면적 139.33㎡뿐 아니라 148.68㎡ 거래도 함께 포함되어 있습니다. 따라서 단지 가격대 파악에는 유효하지만, 동일 면적만의 정밀 시세로 볼 때는 면적 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 139.33㎡ | 5 | 743,000,000원 |
| 2026.06 | 148.68㎡ | 1 | 805,000,000원 |
| 2026.06 | 139.33㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 139.33㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 148.68㎡ | 9 | 805,000,000원 |
| 2026.06 | 139.33㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 148.68㎡ | 11 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 148.68㎡ | 19 | 780,000,000원 |
| 2026.03 | 148.68㎡ | 14 | 785,000,000원 |
| 2026.02 | 148.68㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 139.33㎡ | 11 | 775,000,000원 |
| 2026.01 | 139.33㎡ | 8 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 787,333,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 743,000,000원~805,000,000원, 평균은 787,333,333원입니다. 감정가 758,000,000원도 최근 평균보다 낮고, 1회 유찰된 최저가 530,600,000원은 최근 평균의 67.4%입니다. 최신 거래인 2026년 6월 743,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 권리와 점유 문제가 추가로 발견되지 않는다는 전제에서는 가격 할인 폭이 명확한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 530,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,706,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 392,400,000원 | 392,400,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 445,200,000원 | 130,494,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에이치케이저축은행 | 424,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사에이치케이저축은행 | 128,400,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사조이크레디트대부금융 | 18,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 414,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 165,600,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 장성규 | 19,500,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 323,400,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 97,200,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 234,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 13,943,284원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,862,112원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,974,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,843,280,088원, 채권자 배당액은 522,894,000원, 미배당액은 2,320,386,088원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 과거 말소된 근저당이 배당순위에 포함되어 있으므로 실제 배당표와 동일한 것으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설·각급 학교·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층 호수로, 외벽은 석재붙임·페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 인접 공도와 연결됩니다. 공시지가는 3,727,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 환금성. 759세대 단지이며 2026년 1월부터 6월까지 비교거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 743,000,000원에서 805,000,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확정. 2010년 하나은행 근저당의 말소 여부를 현행 등기사항증명서에서 확인하고, 실제 최선순위 유효 권리를 다시 특정하세요.
- 배당순위 재산정. 배당 추정에 포함된 하나은행·농협은행·에이치케이저축은행·오에스비저축은행 등의 말소 기록을 대조하세요.
- 권리이전 확인. 삼성생명보험과 에스비아이저축은행 근저당이 한국자산관리공사로 이전된 경위를 채권계산서와 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대차 관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·현장 방문으로 점유자를 특정하세요.
- 면적별 시세. 최근 평균에는 139.33㎡와 148.68㎡ 거래가 혼합되어 있으므로 139.33㎡ 동일면적 거래를 별도로 비교하세요.
- 최상층 상태. 대상은 20층 중 20층입니다. 누수·결로·옥상 방수·일조와 조망, 승강기 소음 등을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 입찰·취득 시 적용 조건을 최신 토지이용계획확인서로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서의 최신 원본을 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인 후
이 물건의 가장 강한 장점은 가격입니다. 최저가 5.306억은 감정가의 70%, 최근 12개월 실거래 평균 7.873억의 67.4%입니다. 최신 거래 7.43억보다도 낮고 배당모델상 인수액은 0원이어서, 계산만 놓고 보면 충분한 가격 여유가 있습니다.
그러나 경매에서 가격 할인보다 먼저 확인해야 하는 것은 말소기준입니다. 산정상 말소기준인 2010년 하나은행 근저당이 등기 내역상 2015년에 말소됐고, 배당표에는 말소 기록이 있는 권리들이 포함되어 있습니다. 점유관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만 권리 확정 전에는 보류”입니다. 현행 등기부로 유효 권리와 점유자를 다시 확정해 인수 0원이 유지되는 것이 확인될 때, 비로소 최저가의 할인 폭이 실제 투자 메리트가 됩니다.
