수원지방법원 2025타경55292. 수원시 권선구 탑동 862-1에 있는 철근콘크리트조 6층 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 3,205,003,520원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,243,502,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 총 채권액은 7,564,889,018원이며, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 2,218,666,980원만 채권자에게 배당되고 5,346,222,038원이 미배당으로 남는 구조입니다.
후순위 근저당·가압류·압류가 다수 존재하지만, 이 사건의 핵심은 채권 총액 자체가 아닙니다. 어느 권리가 실제 말소기준인지, 그리고 그 기준일보다 먼저 점유를 시작한 임차인이 있는지가 매수인 인수액을 결정합니다. 산정표의 0원만 보고 권리가 완전히 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 862-1 삼호빌딩 · 경기도 수원시 권선구 하탑로 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 윤귀화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,205,003,520원 / 2,243,502,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,671,666,343원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부 면적에 포함되지 않은 지하기계실·물탱크실·옥탑 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 충돌부터 확인
등기 흐름상 다음 근저당은 2017.08.30. 광명제일새마을금고의 1,924,000,000원 근저당입니다. 이후 2019.04.01. 312,000,000원, 2023.11.16. 주식회사위드엘 1,200,000,000원, 2024.12.24. 더블유엘홀딩스주식회사 3,600,000,000원의 근저당이 추가됐습니다. 2025.12.29.에는 광명제일새마을금고 명칭이 제일새마을금고로 변경된 뒤 관련 근저당권이 디에스디자산관리대부주식회사로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정됐습니다.
압류와 가압류는 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 후순위 채권자의 실제 배당과 임차인의 최우선변제 가능 금액은 현재 예상표와 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없고, 확인되는 실제 임차인은 7명입니다. 현재 산정은 모두 말소기준 이후 전입 또는 점유로 판단해 인수액을 0원으로 잡았지만, 2006.01.25. 근저당의 말소 여부에 따라 2009년과 2015년 점유자의 판정은 달라질 수 있습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 배상열 삼호빌딩 C동 4층 401호 · 주거 | 2021.06.24. | 20,000,000원 1,300,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안정희 점유부분 미상 | 2015.12.02. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노순덕 삼호빌딩 3층 187.1300㎡ | 2009.03.03. | 20,000,000원 1,200,000원 | 2025.06.05. | 대항력 가능·재검증 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류은교 2층 171.8400㎡ | 2024.05.14. | 20,000,000원 1,300,000원 | 2025.06.11. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이광호 115.0000㎡ | 2015.06.25. | 80,000,000원 2,640,000원 | 2025.05.15. | 대항력 가능·재검증 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한금자 삼호빌딩 C동 103호 30.0000㎡ | 2020.01.08. | 15,000,000원 900,000원 | 2025.05.28. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송향선 건물 1층 187.13㎡ 중 101호 전체 30㎡ · 상가건물임차권 | 점유 2022.02.15. 사업자등록 2022.02.16. 확정일자 2022.02.16. | 25,000,000원 900,000원 | 2024.06.05. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,243,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,835,020원 |
| 2. 근저당 · 서호새마을금고 | 490,000,000원 | 490,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광명제일새마을금고 | 1,924,000,000원 | 1,728,666,980원 |
| 4. 근저당 · 광명제일새마을금고 | 312,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유진기업주식회사 | 38,889,018원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사위드엘 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 더블유엘홀딩스주식회사 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상표이며 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 말소기준과 선순위 점유자 판정이 달라지면 실제 결과도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효탑초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·다세대·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 석재 붙임 외벽, 타일·내부 인테리어 마감, 샷시 창호를 갖췄습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로 접합, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 지하기계실·물탱크실과 옥탑이 존재하며 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 동일 물건의 실거래 비교자료 없이 근린생활시설과 토지를 일괄 취득하는 구조이므로, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2006.01.25. 근저당과 2017.09.04. 말소등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 가장 먼저 대조하세요.
- 선순위 점유 재판정. 노순덕의 2009.03.03., 이광호의 2015.06.25., 안정희의 2015.12.02. 점유가 실질 말소기준보다 빠른지 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 점유부분, 임대차계약서, 전입세대열람, 사업자등록 현황, 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부를 임차인별로 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세와 법정기일을 확인해 예상배당표의 선순위 차감액을 다시 계산하세요.
- 채권자 변경 확인. 제일새마을금고, 디에스디자산관리대부주식회사, 제이비우리캐피탈주식회사의 권리이전·근질권·배당관계를 확인하세요.
- 제시외 시설 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 지하기계실·물탱크실·옥탑의 현황, 사용관계, 유지보수 비용을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 근린생활시설의 임대수익, 공실, 관리비·수선비, 토지가격, 인근 매매사례를 별도로 조사하기 전에는 감정가 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 말소기준이다
현재 배당 시나리오는 최저매각가 2,243,502,000원과 매수인 인수 0원을 전제로 합니다. 그러나 그 결론의 출발점인 2006.01.25. 서호새마을금고 근저당은 2017.09.04. 말소된 것으로 함께 기재돼 있습니다. 이 충돌을 해소하지 않은 채 산정표만 따르면, 2009년과 2015년에 점유를 시작한 임차인의 대항력 가능성을 놓칠 수 있습니다.
후순위 채권 미배당 5,346,222,038원과 소유자 잔여 0원은 그 자체로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 후순위 담보권은 원칙적으로 소멸하더라도, 유효한 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 문제가 달라집니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리분석 보류입니다. 등기 말소 흐름과 선순위 점유자의 대항요건이 원본에서 정리된 뒤에야 인수액과 실질취득가를 확정할 수 있습니다.
