수원지방법원 2025타경55297. 오산시 오산동 ‘탑캐슬’ 102동 4층 401호, 전용 46.58㎡ 다세대주택이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 소유자 고완석은 2021.08.05. 거래가 202,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 경매의 말소기준은 2022.09.13. 강서세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 이대철의 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 이대철은 말소기준일보다 앞선 2022.01.05. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 최저가 140,000,000원 가정에서 집행비용 2,760,000원을 뺀 137,240,000원을 배당받으면 보증금 중 64,760,000원이 남습니다. 통상 이 미배당액은 매수인이 승계하지만, 2026.04.24. 제출된 확약으로 주된 인수 부담은 실질 0원*으로 조정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 제102동 제4층 제401호 도로명: 경기도 오산시 성호대로50번길 4-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 46.58㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.08.05. 거래가 202,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 규모 / 사용승인 | 19세대 / 2020.03.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 있다
현재 분석상 말소기준권리는 2022.09.13. 국세 압류입니다. 압류 뒤에 설정된 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 2025.03.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이대철의 임차권등기는 2023.08.17. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.01.05.로 말소기준일보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 밖을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이대철 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.01.05. 2022.01.05. | 202,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 확약 미적용 시 64,760,000원 |
| 김영조 현황조사·매각물건명세서 | 2024.10.20. 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확약 적용 밖 말소기준일 이후 전입 |
* 실질 인수 0원은 제출된 확약의 유효성, 적용 대상과 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차 배당 가정상 이대철의 미배당 보증금 64,760,000원이 매수인 승계 대상이 될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있으나 하락장·저환금성을 함께 봐야 한다
탑캐슬 실거래 12건의 전체 평균은 199,500,000원이지만, 이 값에는 2021~2022년의 200,000,000원대 고가 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래 2건의 평균 172,000,000원, 최신 거래 154,000,000원, 최근과 과거의 추세 -16.1%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 45.1㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 46.58㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 42.57㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2022.12 | 45.1㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 42.57㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2022.07 | 48.37㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 42.57㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 48.37㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.04 | 46.58㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 42.57㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 50.4㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2021.07 | 46.58㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 172,000,000원 |
확약이 유효해 실질취득이 최저가와 같은 140,000,000원*이라면 최근 12개월 평균의 81.4%, 최신 거래 154,000,000원의 약 90.9%입니다. 최근 평균보다는 32,000,000원, 최신 거래보다는 14,000,000원 낮아 가격 할인은 있습니다. 다만 최신 거래가 최근 평균보다 크게 낮고 추세도 -16.1%이므로, 전체 평균 199,500,000원 대비 70.2%라는 수치만으로 큰 시세차익을 기대해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이대철 보증금 | 202,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 1,488,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 788,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매 청구 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 이대철은 137,240,000원을 받고 64,760,000원이 미배당됩니다. 다만 2026.04.24. 확약이 이행되면 해당 미배당액은 매수인 실질 인수에서 제외됩니다. 말소기준인 국세 압류의 체납액과 법정기일은 확인되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 남측 인근이며, 주위에 유사 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택 중 4층 401호이며, 승강기·개별난방·도시가스·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 4미터, 서측 약 3미터 폭 포장도로에 접한 부정형 토지입니다.
- 규제. 준주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역·교육환경 절대·상대보호구역이며, 2023.11.20.~2028.11.19. 토지거래계약허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래가 2건에 그쳐, 가격 확인과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기 대상, 임차권등기 말소 조건, 제출 주체와 적용 사건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김영조 점유 확인. 현재 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준인 2022.09.13. 압류의 체납액과 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하나은행 말소 확인. 공동담보 근저당의 2021.07.02. 일부포기·말소가 본 호수에 미치는 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.05. 기재된 민간임대주택등기의 말소·승계 및 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 최근 12개월 평균은 172,000,000원이지만 최신 거래는 154,000,000원이고 추세는 -16.1%입니다. 전체 평균 199,500,000원보다 최신 거래를 우선하세요.
- 환금성 반영. 19세대, 평균 3.8회 유찰, 매각률 0.0%라는 특성을 자금 회수기간과 재매각 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격을 살리지만, 물건 전체를 깨끗하게 만들지는 않는다”
이 물건은 확약의 존재 여부에 따라 계산이 크게 달라집니다. 확약이 없다면 최저가 140,000,000원에 이대철의 미배당 보증금 64,760,000원이 더해질 수 있어 가격 메리트가 사라집니다. 반면 2026.04.24. 확약이 유효하게 이행되면 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 약 140,000,000원*으로 내려갑니다. 이는 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 154,000,000원보다 낮습니다.
그러나 확약은 이대철 임차보증금에만 적용됩니다. 김영조의 점유·계약관계가 확인되지 않았고, 국세 압류의 체납액과 하나은행 공동담보 근저당의 말소 범위도 원본 확인이 필요합니다. 여기에 19세대 소규모 다세대, 평균 3.8회 유찰, 매각률 0.0%, 최근 가격 추세 -16.1%가 겹칩니다. 결론은 가격은 조건부 합격, 권리와 환금성은 확인 전 보류입니다. 확약 원본과 확약 밖 점유관계를 확인한 뒤에만 140,000,000원의 할인 의미가 살아납니다.