수원지방법원 2025타경55328. 용인시 처인구 고림동 우진센스빌 2층 201호로, 현관·방 3개·거실 및 주방·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 김순옥 씨가 2006년 거래가 90,000,000원에 취득했고, 주식회사 케이비손해보험의 2020년 가압류가 2025년 강제경매로 이어졌습니다.
권리 흐름의 핵심은 2006년 설정된 순천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 70,000,000원이지만 2018년 해지를 원인으로 이미 말소됐으므로 낙찰자가 떠안을 근저당은 아닙니다. 현재 유효한 말소기준은 2020년 케이비손해보험 가압류로 보며, 해당 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 고림동 781-52 우진센스빌 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 진덕로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 현관·방3·거실 및 주방·발코니 등 · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김순옥 (2006.10.30 매매, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이비손해보험 / 326,060,763원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 현재 말소기준을 구분
실제 임차인은 0명이며, 임차보증금이나 대항력·우선변제권으로 인해 매수인이 인수할 금액은 산정되지 않았습니다. 따라서 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득금액은 130,000,000원 + 인수 0원 = 130,000,000원입니다.
② 가격·환금성 — 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 130,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 우진센스빌의 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교값이 없어, 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
우진센스빌은 총 8세대, 사용승인일 2006.09.21인 소규모 다세대주택입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있으므로, 입찰 전 같은 건물뿐 아니라 고림동 인근의 유사 연식·유사 면적 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 순천농업협동조합 근저당 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 케이비손해보험 가압류 | 217,656,100원 | 57,380,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 287,656,100원, 채권자 배당액은 127,380,000원, 미배당액은 160,276,100원입니다. 순천농업협동조합 근저당은 등기상 말소돼 있으므로 위 배당 항목은 원본 서류와 대조해야 합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현관·방 3개·거실 및 주방·발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕영고등학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·학교·빌라 등이 소재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2006.09.21입니다. 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 주거용 다세대주택 부지이며, 공시지가는 1,155,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·정비예정구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고, 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 가격 검증 시 인근 유사 다세대 거래까지 비교할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 재확인. 2018.03.15 말소된 순천농업협동조합 근저당이 예상배당표에 포함된 이유를 배당요구서·채권계산서에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 현장 방문과 전입세대열람을 통해 실제 점유자 및 명도 대상을 확인하세요.
- 가격 비교. 우진센스빌과 고림동 인근의 유사 연식·면적 다세대 실거래를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 정비예정구역 확인. 정비예정구역 지정의 구체적인 사업 단계와 건축·처분상 제한 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 2006.09.21 사용승인 건물인 만큼 내부 수리 상태, 누수, 난방·급배수 설비 상태를 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 관리주체 및 관계 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 적정성은 별개
이 물건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2006년 순천농업협동조합 근저당 역시 2018년 말소돼 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
다만 신건 최저가 130,000,000원이 최근 시세보다 유리한지는 확인할 수 없고, 총 8세대 소규모 다세대라는 환금성 조건도 함께 봐야 합니다. 특히 말소된 근저당이 예상배당표에 70,000,000원으로 반영된 부분은 권리 결론과 별개로 반드시 원문 대조가 필요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 배당표는 재검증. 이 세 가지가 입찰 전 핵심입니다.
