수원지방법원 2025타경55352. 화성시 기안동 ‘기안마을풍성신미주’ 106동 6층 602호 아파트입니다. 소유자 조영재 씨는 2023년 9월 8일 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 221,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다.

등기부에는 과거 근저당권 이력이 여러 건 보이지만 각각 별도의 말소등기가 완료됐습니다. 2004년 국민은행 근저당은 2010년, 2011년 오케이캐피탈 근저당 2건은 같은 해, 한국주택금융공사로 이전된 국민은행 근저당은 2014년, 2015년 국민은행 근저당은 2018년에 말소됐습니다. 따라서 과거 권리의 채권최고액을 단순 합산해 매수인이 인수한다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준권리는 2023년

현재 유효한 말소기준권리는 2023년 9월 8일 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025년 1월 24일 주식회사 얏트코리아의 가압류 20,000,000원과 2025년 4월 1일 임의경매개시결정이 등기됐지만, 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 담보권이나 가압류는 없습니다.

② 가격 비교 — 70%는 ‘감정가 대비’이지 ‘시세 대비’가 아니다

현재 최저매각가는 감정가 244,000,000원의 70%인 170,800,000원입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

인수권리가 없으므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 다만 가격 메리트는 감정가와 비교할 것이 아니라 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 비교해야 합니다. 실거래 확인 전에는 현재 최저가 170,800,000원을 두고 저렴하다거나 고평가됐다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)

매각대금 170,800,000원에서 집행비용 3,191,200원을 제외하면 채권자 배당 재원은 167,608,800원입니다. 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당은 채권 회수 부족을 의미할 뿐, 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 배양초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 주택지대입니다. 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 단지 남동측과 남서측의 융건로·기안남로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물의 6층이며, 사용승인일은 2004.06.23입니다. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 1,164세대 규모의 단지라는 점은 수요 기반에 긍정적이지만, 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 임대사항이 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인과 현장 점유자를 대조해 대항력 가능성을 확인하세요.
• 과거 근저당 말소 대조. 과거 국민은행·오케이캐피탈·한국주택금융공사 관련 근저당의 말소등기가 최신 등기부에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가 대비 70%만 보고 응찰하지 말고 같은 단지 80.531㎡ 전후의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 층별 거래를 확인하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액 447,291,200원을 매수인 추가 부담으로 오인하지 마세요. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
• 관리비·점유 비용. 체납 관리비 중 공용부분과 인도명령·명도 협의 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.07.13 매각기일의 진행·변경·결과 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격과 명도는 확인 후”

이 물건의 등기 구조는 생각보다 단순합니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2023년 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저매각가 170,800,000원에 낙찰된다면 등기상 실질취득액도 170,800,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 확인이 없어 시세 메리트는 판단할 수 없습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 결론은 권리 합격, 가격·점유 확인 전 보류입니다. 최근 거래와 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.