수원지방법원 2025타경55379. 용인시 기흥구 보정동 카페거리 안에 있는 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트 건물과 토지 203.4㎡를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 소유자는 주식회사마음꽃세상코리아입니다. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액은 1,056,818,902원입니다.
표면적인 숫자만 보면 한 차례 유찰돼 감정가의 70%로 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 ‘70%면 싸다’는 식으로 접근할 수 없습니다. 동일 입지·유사 용도의 최근 거래와 비교하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 판단할 수 없고, 무엇보다 말소기준일을 다시 잡으면 임차인 인수 여부가 달라질 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1183-2 · 경기도 용인시 기흥구 죽전로15번길 20-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 일괄매각 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 · 토지 203.4㎡ · 지목 대 · 주상용 |
| 소유자 | 주식회사마음꽃세상코리아 (2022.10.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,331,806,560원 / 1,632,265,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 1,056,818,902원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당은 이미 말소됐다
2023.01.11 이문휘경동새마을금고 명의로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리는 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 이상진 근저당, 윤봉희 전세권, 정성식 근저당, 가압류와 경매개시결정, 국세·건강보험·용인시 압류, 구성민 임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 2019년부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면 이야기가 달라집니다.
또한 확인된 등기사항은 건물 등기이고 각 근저당에는 보정동 1183-2 토지가 공동담보로 표시돼 있습니다. 이번 매각은 토지와 건물의 일괄매각이므로, 입찰 전 건물·토지 등기부를 함께 대조해 말소된 권리와 현재 존속 권리를 확정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2019년 전입자가 핵심
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구성민 301호 57.69㎡ · 임차권등기 | 전입 2019.05.22 점유개시 2019.04.22 | 2019.04.01 | 200,000,000원 | 가능 2023년 기준이면 선순위 | 가능 배당요구 2025.06.02 | 미배당액 가능 |
| 이은정 | 2019.05.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 실제 임대차·점유 확인 필요 | 미상 | 미배당 시 가능 |
| 마음꽃세상 주식회사(황수현) 201호 50.0000㎡ | 2023.07.04 | 미상 | 보증금 미상 월 900,000원 | 후순위 | 미상 | 낮음 |
| 이원진 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 낮음 |
| 윤봉희 2층 202호 동쪽 약 50㎡ · 전세권 | 2024.03.25 | 미상 | 전세금 100,000,000원 | 후순위 | 배당요구 2025.04.09 | 매각소멸 |
| 고창희 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.05.27 | 낮음 |
| 세상 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
신고·조사된 임차·점유 주체는 7건입니다. 이 가운데 가장 중요한 사람은 구성민입니다. 임대차계약일 2019.03.30, 확정일자 2019.04.01, 점유개시 2019.04.22, 전입일 2019.05.22이며 보증금은 200,000,000원입니다. 2026.03.30에는 301호 부분에 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이은정도 구성민과 같은 2019.05.22 전입으로 나타나지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 구성민과의 관계, 동일 세대 또는 중복 조사 여부, 실제 독립 임차인인지부터 확인해야 합니다. 전입일이 확인되지 않은 ‘세상’ 역시 보증금과 점유 부분이 불명확해 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸지 않다
감정가는 2,331,806,560원, 현재 최저가는 1,632,265,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차는 1,142,585,500원(49%), 그다음은 799,809,850원(34.3%) 시나리오입니다. 하지만 이번 물건은 근린생활시설과 주택이 결합된 건물이고 임차인별 점유 부분과 보증금이 서로 달라, 단순한 감정가 할인율만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
동일 입지·유사 용도의 최근 거래와 직접 비교하기 전에는 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 말소기준을 다시 잡은 뒤 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가 외 인수액이 붙을 수 있으므로, 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가가 되어야 합니다.
④ 예상배당 총괄 (매각가 1,632,265,000원 가정)
| 구분 | 채권·기준액 | 예상 금액 |
|---|---|---|
| 매각대금 | - | 1,632,265,000원 |
| 집행비용 | - | 18,722,650원 |
| 채권자 총 청구 | 4,305,277,469원 | 1,613,542,350원 |
| 총 미배당 | - | 2,691,735,119원 |
| 신청채권자 엠씨아이대부 | 1,056,818,902원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 단정 불가 |
국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있으며 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 용인시 기흥구 보정동 카페거리 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·다가구주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층, 외벽 석재붙임 마감과 샷시 창호이며 위생·급배수설비와 주택 부분 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 203.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 세로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 3,879,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 추가 제한. 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2007년부터 2022년까지의 근저당 말소 여부를 건물·토지 등기부 원본에서 대조하고, 2023.01.11 근저당이 실제 최초 존속 담보권인지 확인하세요.
- 구성민 배당표 확인. 보증금 200,000,000원 전액 배당 여부와 미배당 잔액을 계산해야 실질취득가가 확정됩니다.
- 이은정 관계 확인. 구성민과 같은 2019.05.22 전입으로 조사된 이은정의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자와 중복 여부를 확인하세요.
- 불명 점유자 확인. 전입일이 확인되지 않은 ‘세상’의 실제 인적 관계, 임대차계약, 보증금과 점유 공간을 확인하세요.
- 호실별 현황 확인. 201호 마음꽃세상 주식회사(황수현), 202호 윤봉희, 301호 구성민 등 각 점유 부분과 현장 호실 구분이 일치하는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 기흥세무서·국민건강보험공단·용인시 압류 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해 배당 가능액을 다시 계산하세요.
- 가격 비교. 보정동 카페거리 내 근린생활시설·주택 복합건물과 토지의 최근 거래 및 임대수익을 조사한 뒤, 낙찰가가 아닌 실질취득가로 비교하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 이용 의무를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 말소기준이 먼저다”
이 물건은 감정가 2,331,806,560원에서 한 차례 유찰돼 1,632,265,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 단계에서 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 2007년 우리은행 근저당은 2009년에 말소됐고 이후 담보권도 여러 차례 말소됐으므로, 현재 존속하는 최초 권리는 2023년 근저당으로 다시 검토해야 합니다.
그 기준이 맞다면 2019년부터 대항요건을 갖춘 구성민의 200,000,000원 보증금과 이은정의 미상 보증금이 매수인 위험으로 올라옵니다. 구성민이 전액 배당되면 인수액은 0원이지만, 미배당분이 남으면 그 금액만큼 실질취득가가 증가합니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 점유자와 국세·지방세 압류까지 남아 있습니다.
결론은 가격 보류, 권리 재검산입니다. 건물·토지 등기부의 말소 이력을 기준으로 배당순위를 다시 작성하고, 2019년 전입자들의 보증금과 점유를 확정한 뒤에만 입찰가 상한을 정할 수 있습니다. 최저가 70%는 출발점일 뿐이며, 이 사건의 진짜 가격은 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 실질취득가입니다.
