수원지방법원 2025타경55379. 보정동 카페거리 내에 위치한 토지 203.4㎡와 지하 1층·지상 3층 건물로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마음꽃세상코리아입니다. 감정가 2,331,806,560원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 1,142,586,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.01.11 이문휘경동새마을금고 근저당권 1,200,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부주식회사가 2025.04.03 임의경매를 신청했습니다. 이후의 전세권·근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55379 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1183-2 · 경기도 용인시 기흥구 죽전로15번길 20-6 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 203.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 소유자 | 주식회사마음꽃세상코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 2,331,806,560원 / 1,142,586,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,056,818,902원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 승부처는 선순위 임차인
말소기준권리 이후 설정된 윤봉희 전세권 100,000,000원, 정성식 근저당권 158,400,000원, 에이엔씨인터내셔널로지스틱스 가압류 43,509,599원과 국·국민건강보험공단·용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 임차인은 등기 권리의 소멸 여부와 별개로 대항력 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 되는 이유
| 성명 / 점유자 | 전입·점유 기준 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구성민 | 2019.05.22 확정 2019.04.01 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 배당표상 0원 |
| 이은정 | 2019.05.22 | 미상 | 대항력 有 | 확인 불가 | 미상 위험 |
| 이원진 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 확인 불가 | 대항력 기준 없음 |
| 윤봉희 | 2024.03.25 | 전세권 100,000,000원 | 없음 | 확인 불가 | 매각 소멸 |
| 고창희 | 2024.06.05 | 미상 | 없음 | 확인 불가 | 대항력 기준 없음 |
| 마음꽃세상 주식회사(황수현) | 2023.07.04 201호 50.0000㎡ | 미상 차임 900,000원 | 없음 | 확인 불가 | 대항력 기준 없음 |
| 세상 | 전입일 미상 | 0원 기재 | 대항력 가능·미상 | 확인 불가 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%지만 ‘시세 할인’으로 해석할 근거는 없다
두 차례 유찰로 최저매각가는 감정가 2,331,806,560원의 약 49%인 1,142,586,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설과 주택이 혼재한 건물은 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵고, 점유관계와 임대수익 구조에 따라 가치 편차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,142,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,825,860원 |
| 1. 임차인 구성민 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 이문휘경동새마을금고 근저당권 | 1,200,000,000원 | 928,760,140원 |
| 3. 윤봉희 전세권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 정성식 근저당권 | 158,400,000원 | 0원 |
| 5. 에이엔씨인터내셔널로지스틱스 가압류 | 43,509,599원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,501,909,599원 중 배당 계산액은 928,760,140원, 미배당액은 573,149,459원입니다. 별도로 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 또한 이은정의 보증금이 미상이라 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 1,142,586,000원 | 928,760,140원 | 573,149,459원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 799,810,200원 | 589,412,098원 | 912,497,501원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 559,867,140원 | 351,868,469원 | 1,150,041,130원 |
회차가 내려갈수록 매각가격은 급격히 낮아지지만, 채권자의 미회수액은 커집니다. 다만 이 표에서 더 중요한 것은 가격이 내려가도 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 문제는 별개의 변수라는 점입니다. 이은정의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 다음 회차의 낮은 최저가 역시 실질취득비용을 완전히 설명하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보정동 카페거리 내에 위치하며, 주변은 유사 근린생활시설·다세대주택·다가구주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 노선 수와 배차간격을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 건물로 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비가 있고 주택부분에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 203.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 3,879,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이은정 보증금 확인이 최우선. 전입 2019.05.22로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 배당요구 여부를 확인해 미배당 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 세상 점유관계 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 점유 시작일·계약관계를 확인해야 합니다.
- 구성민 배당 재확인. 현재 최저가 기준으로 200,000,000원이 전액 배당 계산됐지만 실제 매각대금과 선순위 조세 등에 따라 최종 배당은 변동될 수 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 국·국민건강보험공단·용인시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 복합용도 명도. 근린생활시설과 주택이 함께 사용되고 여러 점유자가 조사된 만큼 호실별 실제 점유 상태와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않아 감정가 대비 49%만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다. 보정동 카페거리 내 유사 근린·주택 복합건물의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물을 함께 매각하는 조건입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 관련 원문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘미상 보증금’을 먼저 계산해야 한다
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 2,331,806,560원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,142,586,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 49%가 아닙니다. 구성민의 200,000,000원은 현재 배당표상 전액 변제되지만, 이은정은 말소기준보다 빠른 2019.05.22 전입을 가진 대항력 임차인이면서 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
여기에 여러 점유자, 근린생활시설·주택의 복합 이용, 국세·지방세 관련 압류, 두 차례 유찰이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 떨어졌는가”가 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금과 최종 배당 이후 얼마가 남는가입니다. 그 숫자가 확인돼야 비로소 최저가 1,142,586,000원의 의미도 판단할 수 있습니다.
