수원지방법원 2025타경55398. 화성시 능동 동탄헤리움 17층 1728호로, 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 문승범은 2022년 3월 26일 매매를 원인으로 2022년 5월 10일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 감정가와 같은 115,000,000원입니다.

그러나 소유권이전보다 앞선 2022년 3월 25일 윤해지와의 임대차계약이 있고, 2022년 3월 29일 확정일자, 2022년 5월 6일 전입신고와 점유개시가 확인됩니다. 윤해지는 2024년 4월 22일 보증금 130,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 이 임차권은 말소기준인 2025년 4월 7일 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

말소기준은 2025년 4월 7일 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2024년 4월 22일 설정된 윤해지의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준으로는 집행비용 1,849,000원을 먼저 제외한 78,651,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 51,349,000원이 남습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 유찰돼도 싸지지 않는다 — 실질취득 비교

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다.

현재 회차의 실질취득은 131,849,000원으로 감정가 115,000,000원보다 16,849,000원 높습니다. 3회 유찰까지 진행돼 낙찰가가 39,445,000원으로 내려가더라도 실질취득은 131,110,010원입니다. 현재 회차와의 차이는 738,990원에 불과해, 유찰 횟수가 늘어도 총부담은 사실상 보증금 130,000,000원과 집행비용 수준에 머뭅니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)

매각대금 80,500,000원에서 집행비용 1,849,000원을 제외한 금액이 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족분 51,349,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 대상 호실을 오피스텔로 이용 중이라고 확인했습니다.
• 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 대중교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 20층 건물 중 17층 1728호로, 기본 위생·급배수·난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 북측으로 대로, 동측과 남측으로 중로가 각각 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역이며 비행안전제6구역과 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 등기상 임차권은 별도로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 80,500,000원에 인수액 51,349,000원을 더한 131,849,000원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 임차보증금 채권 확인. 계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자와 임차권등기명령 결정문을 대조해야 합니다.
• 동일인 채권 관계 확인. 윤해지가 임차권자이자 신청채권자이므로 신청채권 130,000,000원과 임차보증금 130,000,000원의 동일성 또는 별도성을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 조사하고, 인도 가능 시점과 명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 근린시설·오피스텔 이용 검토. 사건 용도와 실제 이용상태를 기준으로 취득세, 대출 가능 범위, 전입 및 임대 운영 조건을 사전에 확인해야 합니다.
• 시장가격 별도 대조. 최저가가 아닌 실질취득 131,849,000원을 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령과 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 인수액이 커진다”

이 물건의 핵심은 감정가 115,000,000원이 80,500,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 현재 회차에서 51,349,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어온다는 점입니다. 따라서 실질취득은 131,849,000원으로 감정가보다 높습니다.

2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 각각 131,414,300원과 131,110,010원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌기 때문에 유찰을 기다리는 전략만으로는 가격이 실질적으로 싸지지 않습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 윤해지로 동일해 채권 관계의 실재와 중복 여부까지 원문 확인이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 높고, 권리 확인 난도도 높은 인수형 물건입니다.