수원지방법원 2025타경55403. 수원시 장안구 영화동 벽산아파트 101동 1층 108호입니다. 현 소유자 김동현은 2020.07.20. 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한국스탠다드차타드은행 명의의 채권최고액 142,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 대부업체 근저당과 가압류, 두 건의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 등기 흐름을 세밀하게 보면 확인할 부분이 있습니다. 1999년 하나은행 근저당은 2003.01.06. 말소됐고, 2003년 삼성생명보험 근저당도 2017.05.10. 말소됐습니다. 그런데 예상배당에서는 두 권리가 선순위로 포함돼 있습니다. 따라서 말소기준권리, 말소된 담보권의 존속·승계 여부, 실제 배당요구 관계를 원본으로 대조하기 전에는 배당표를 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 영화동 101-7 벽산아파트 제101동 제1층 제108호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 김동현 (2020.07.20. 거래가액 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사포유파이낸셜대부 / 107,221,147원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 말소기준을 분리해서 본다
등기부의 말소기록을 기준으로 보면 1999년 하나은행 근저당과 2003년 삼성생명보험 근저당은 이미 말소됐습니다. 2021년 프렌드쉽대부 근저당도 2022.02.22. 말소됐습니다. 이에 따라 현존 담보권 가운데 가장 이른 권리는 2020.07.20. 한국스탠다드차타드은행 근저당으로 읽힙니다. 그 이후 포유파이낸셜대부 근저당, 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유자가 소유자인지 제3자인지까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 전입세대, 점유관계, 보증금과 확정일자를 다시 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정하기보다 점유관계 확인 전으로 보는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 169,400,000원으로 감정가 242,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 유지된다면 실질취득액도 169,400,000원입니다. 현 소유자의 2020.07.20. 취득가액 175,000,000원보다는 5,600,000원 낮습니다.
그러나 2020년의 단일 취득가액은 2026년 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 입찰가는 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 142,800,000원 | 72,628,400원 |
| 4. 근저당 · 주식회사프렌드쉽대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사포유파이낸셜대부 | 78,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사포유파이낸셜대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,333,843원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 447,733,843원 중 166,228,400원이 배당되고, 281,505,443원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 말소된 근저당이 배당순위에 포함돼 있으므로 실제 배당은 원본 권리관계, 채권승계, 당해세, 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원농생명과학고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 1층 108호로, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구이며, 대로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 교육환경·규제. 수원농생명과학고등학교 상대보호구역 및 절대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 1999년 하나은행 근저당의 2003년 말소등기와 2003년 삼성생명보험 근저당의 2017년 말소등기를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 배당순위 대조. 말소된 담보권이 예상배당에 포함된 이유와 실제 채권승계·배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 벽산아파트의 최근 12개월 실거래와 현재 매물을 1층 조건에 맞춰 비교하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 배당 계산상 신청채권자 포유파이낸셜대부의 청구액 107,221,147원은 배당되지 않는 구조입니다. 채권 순위와 경매신청 근거를 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자 퇴거·인도 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 계산대로라면 최저가 169,400,000원에 매수인 인수액 0원, 실질취득액도 169,400,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 소멸형 물건입니다. 그러나 신고된 임차인이 없더라도 임대관계가 미상이고, 이미 말소된 것으로 기재된 근저당이 예상배당에서 선순위로 취급되고 있습니다.
가격 면에서도 최근 거래자료가 없어 최저가가 현재 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “인수 0원 추정, 가격 판단 보류, 말소기준과 점유관계 원본 확인 필수”입니다. 권리관계의 불일치를 해소하고 현재 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
