* 실질취득 가정액은 제시된 예상배당액 27,421,042원이 전세권자에게 실제 배당되고, 전세금 40,000,000원 중 미배당 잔액만 매수인이 부담한다는 조건의 계산입니다. 전세권의 존속과 실제 배당·반환 관계가 확정된 금액은 아닙니다. 별도의 임대차보증금 및 미확인 비용은 포함하지 않았습니다.
수원지방법원 2025타경55418. 경기도 수원시 팔달구 고등동 약수빌라 B동 301호, 전용 41.32㎡의 다세대주택입니다. 감정가가 118,000,000원인데 네 차례 유찰되어 최저매각가가 28,331,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 하지만 등기부를 시간순으로 읽으면 사정이 달라집니다. 현 소유자 조희진에게 2019년 증여로 소유권이 이전된 이후, 2024년 3월 안미남의 전세권이 설정되었고, 그보다 늦은 2024년 8월 나모펀딩 근저당권이 설정되었습니다.
이 순서가 핵심입니다. 경매를 신청한 근저당권보다 전세권이 먼저 존재하기 때문에, 경매로 후순위 근저당권이 소멸하더라도 선순위 전세권은 자동으로 말소되지 않습니다. 실제 매각물건명세서도 을구 11번 전세권이 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 최저가가 감정가의 약 24%라는 사실보다 훨씬 중요한 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 40-5, 40-6 · 약수빌라 B동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고등로95번길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.32㎡ · 지하 1층 / 지상 3층 중 3층 301호 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 · 적벽돌 외벽 · 샷시 창호 |
| 건물 현황 | 약수빌라 B동 · 8세대 · 준공 1991.01.10 |
| 소유자 | 조희진 (2019.03.13 증여 취득 · 단독소유) |
| 감정가 | 118,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,331,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24.01%) |
| 신청채권자 | 주식회사 나모펀딩 · 청구액 30,223,556원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.19 을구 12번 나모펀딩 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 선순위 인수권리 | 2024.03.18 을구 11번 안미남 전세권 · 전세금 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
과거 한국주택은행 근저당권, 김기덕·대한주택공사·오경철의 전세권 및 엠케이캐피탈대부 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 인수 위험을 판단할 때 과거 전세금들을 합산해서는 안 됩니다. 반면 현재 남아 있는 안미남의 전세권은 선순위이고, 나모펀딩의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.07.17 나모펀딩의 근저당권은 이엘에셋대부유한회사로 이전되었으며, 같은 날 해당 근저당권부채권에 주식회사민국저축은행의 질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권부채권에 관한 이전·담보 설정이므로, 채권최고액 39,000,000원을 별도의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 임대차보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안미남 | 2013.11.13 | 미상 등기 전세금 40,000,000원 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 안미남의 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 임대차보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차 대항력과 우선변제권의 구체적 범위는 추가 확인이 필요합니다. 등기된 전세권 자체의 선순위 인수 문제는 별도로 존재합니다.
대항력 판단. 전입신고일이 2024.08.19 말소기준보다 앞선 것은 대항력 판단에 유리한 자료입니다. 그러나 실제 주택 인도와 점유, 임대차계약의 내용까지 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 평가합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 임대차에 따른 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
전세권 판단. 을구 11번 전세권은 2024.03.18 설정되었고 말소기준보다 우선합니다. 전세금 40,000,000원은 등기된 권리금액이며, 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 매수인의 인수액을 0원으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2,833만원만 보면 안 된다
약수빌라 B동 동일 전용면적 41.32㎡ 실거래는 확인되는 거래가 많지 않습니다. 최근 거래는 2026년 2월 90,000,000원이며, 2022년 거래는 110,000,000원과 135,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 111,666,666원이지만, 현재 가격 판단에는 가장 최근의 90,000,000원 거래가 더 적합합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.32㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 41.32㎡ | 1층 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 41.32㎡ | 1층 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.32㎡ | 3건 | 111,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.32㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 28,331,000원은 최근 거래가 90,000,000원의 31.5%입니다. 그러나 실제 취득비용에는 선순위 전세권 관련 부담을 반영해야 합니다. 등기 전세금 40,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 그 차이가 그대로 매수인의 이익이 되는 것은 아닙니다.
28,331,000원 + 12,578,958원 = 40,909,958원*
이는 전세금 40,000,000원에 집행비용 가정액이 더해진 수준입니다. 다만 이 계산은 시뮬레이션의 배당이 실제로 이루어지고 미배당 잔액만 인수된다는 조건입니다. 명세서상 전세권이 인수된다는 사실만으로 실제 배당 후 잔존채무를 확정할 수 없으므로, 인수 범위와 말소 조건 확인 전에는 확정 취득원가가 아닙니다.위 조건부 실질취득액 40,909,958원은 최신 거래 90,000,000원의 약 45.5%입니다. 겉으로는 가격 차이가 남지만, 임대차보증금 미상과 전세권 인수 범위, 향후 명도 및 환금성 위험을 고려해야 합니다. 특히 최저가가 낮다는 이유만으로 안전한 저가매수라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 909,958원 |
| 1. 을구 11번 전세권 · 안미남 | 40,000,000원 | 27,421,042원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 나모펀딩 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 수치를 그대로 표시한 것이며 실제 배당 확정표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 무엇보다 명세서상 선순위 전세권 인수 조건과 이 배당 가정의 법률적 정합성은 별도 확인이 필요합니다. 예상배당액을 곧바로 전세권 말소 또는 인수채무 감소가 확정된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
추가 유찰이 발생하면 입찰가격은 내려가지만, 선순위 전세금이 먼저 배당되는 조건에서는 전세권 미배당액이 증가합니다. 따라서 낮아진 최저가를 그대로 투자비 절감으로 계산해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 전세권 예상배당 | 전세금 미배당 | 조건부 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 28,331,000원 | 27,421,042원 | 12,578,958원 | 40,909,958원 |
| 5회 유찰 시 | 19,831,700원 | 19,074,729원 | 20,925,271원 | 40,756,971원 |
| 6회 유찰 시 | 13,882,190원 | 13,232,311원 | 26,767,689원 | 40,649,879원 |
* 각 회차의 예상배당액을 전세권자가 실제 수령하고, 전세금 40,000,000원 중 미배당액만 매수인이 부담한다고 가정한 산술 계산입니다. 법률상 확정 인수액이 아니며, 임대차보증금 미상분과 기타 비용은 제외되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 경기도 소방재난본부 북측 인근입니다. 다세대주택·아파트·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 벽돌조 슬래브지붕, 적벽돌 외벽 및 샷시 창호 구조입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 2필지 일단의 사다리형 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 대지 관련 토지면적은 202.0㎡, 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다. 이 면적은 개별 호수의 전용면적 또는 대지권 면적과 동일한 개념이 아닙니다.
- 환금성. 1991.01.10 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건이고 가격 추세는 -26.5%입니다. 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있어 보수적인 매도가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 인수 조건. 매각물건명세서의 을구 11번 전세권 인수 기재를 원본으로 재확인하고, 낙찰 후 말소 가능 조건과 전세금 반환 의무를 확인해야 합니다.
- 안미남의 실제 임대차계약. 2013.11.13 전입의 근거와 현재 점유, 임대차보증금 및 확정일자를 확인하세요. 등기 전세금 40,000,000원과 임대차보증금이 동일한 채무인지 판단해야 합니다.
- 배당요구 및 배당액. 예상배당표에 표시된 27,421,042원은 확정 배당금이 아닙니다. 전세권자의 배당요구 여부와 전세권 소멸 여부를 확인하고 미배당 인수액을 다시 산정하세요.
- 인수액 0원으로 계산 금지. 선순위 전세권이 명시적으로 인수되므로 낙찰가만 투자금으로 계산해서는 안 됩니다. 인수채무와 기타 취득비용을 포함한 자금계획이 필요합니다.
- 후순위 채권 확인. 나모펀딩 근저당권의 이엘에셋대부유한회사 이전 및 민국저축은행 질권설정은 동일 근저당권부채권과의 관계를 확인하세요. 별개 근저당채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 전세권자의 실제 거주 여부와 인도 조건, 전세금 반환 전 명도 가능성 등을 확인해야 합니다. 소유자 점유 물건과 동일한 방식으로 명도를 예상해서는 안 됩니다.
- 가격 추세. 2026.02 최근 거래 90,000,000원과 -26.5% 하락 추세를 우선 고려하세요. 2022년 고가 거래에 기대어 현재 시세를 낙관적으로 평가하지 마세요.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·방수·배관 등 노후 설비와 수리비용을 현장에서 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부와 변경·정지 가능성을 확인하고, 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “2,833만원에 사는 집”이 아니다
수원 약수빌라 301호는 감정가 118,000,000원에서 최저가 28,331,000원으로 떨어진 4회 유찰 물건입니다. 그러나 단순한 할인율로 판단할 수 없습니다. 2024.03.18 설정된 안미남의 선순위 전세권 40,000,000원이 매수인에게 인수되며, 임대차보증금과 확정일자까지 확인되지 않은 상태이기 때문입니다.
제시된 예상배당이 실제로 실행되고 전세금의 미배당액만 인수된다는 조건에서는, 현재 회차의 실질취득액이 약 40,909,958원으로 계산됩니다. 더 유찰되어 낙찰가가 하락하더라도 전세금 미배당액이 증가하여 전체 취득비용은 대체로 전세금 수준에 머뭅니다. 다만 이것은 확정된 인수액이 아니라 조건부 시뮬레이션이며, 명세서상 존속하는 전세권과 별도 임대차보증금 위험을 반드시 검증해야 합니다.
최근 동일 면적 실거래 90,000,000원과 비교하면 조건부 취득액은 낮지만, 가격 추세는 -26.5%의 하락 흐름이고 최근 12개월 거래는 단 1건입니다. 1991년 준공된 8세대 다세대주택에 4회 유찰, 선순위 전세권, 보증금 미상이라는 불확실성이 겹쳐 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 전세권의 실제 인수 범위와 임대차보증금, 배당요구 및 말소 조건을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 낙찰 후 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 조건에서 점유를 넘겨받을 수 있는지입니다.
