수원지방법원 2025타경55418. 수원시 팔달구 고등동 약수빌라B동 3층 301호, 전용 41.32㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 118,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 82,600,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 조희진이며, 주식회사 나모펀딩이 30,223,556원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
이 사건은 최저가 자체보다 매각물건명세서의 인수 문구가 핵심입니다. 안미남의 전입신고일은 2013.11.13로 산정상 말소기준인 1991.05.17보다 늦어 임차인 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 하지만 2024.03.18 설정된 전세금 40,000,000원의 전세권은 별도로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 대항력 판단과 등기된 전세권 인수는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 40-5 3층 301호 · 경기도 수원시 팔달구 고등로95번길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.32㎡ · 지하 1층 / 지상 3층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조희진 (2019.03.13 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 나모펀딩 / 30,223,556원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 기록과 인수특약을 함께 봐야 한다
현재 입찰 판단에서 가장 중요한 것은 과거 말소권리보다 2024.03.18 안미남 전세권입니다. 전세금은 40,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부이며 존속기간은 2024.03.15부터 2026.03.15까지입니다. 이 전세권은 산정상 말소기준보다 후순위임에도 매각물건명세서에서 매수인 인수권리로 별도 명시됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사 대상 2명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 조사 대상은 2명입니다. 안미남은 전입신고일이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 별도로 기재된 “기사항전”은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안미남 | 전입 2013.11.13 | 보증금 미상 등기 전세금 40,000,000원 | 없음 산정상 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 인수 을구 11번 전세권 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 미상 점유관계 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 122,600,000원으로 비교
약수빌라B동 전용 41.32㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 111,666,666원이지만, 2022년의 135,000,000원과 110,000,000원이 함께 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단은 2026.02 거래 90,000,000원과 최근 12개월 평균 90,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.32㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 41.32㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 41.32㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.32㎡ | 3건 | 111,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.32㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
최저가 82,600,000원만 놓으면 최근 거래가의 91.8%입니다. 하지만 안미남 전세권 40,000,000원을 합산한 실질취득은 122,600,000원으로 상승합니다. 이는 최근 거래보다 32,600,000원 높고 최근 거래가의 136.2%입니다. 전체 실거래 평균 111,666,666원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다.
전세권 인수액을 40,000,000원으로 유지해 계산하면, 2회 유찰 시 매각가 57,820,000원에 실질취득은 97,820,000원, 3회 유찰 시 매각가 40,474,000원에 실질취득은 80,474,000원입니다. 현재 회차는 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 시에도 최근 거래 90,000,000원을 웃돕니다. 별도 점유자의 미상 위험까지 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 | 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 9,100,000원 | 9,100,000원 | 2007.02.15 말소 기재 |
| 2. 김기덕 전세권 | 25,000,000원 | 25,000,000원 | 2007.09.07 말소 기재 |
| 3. 대한주택공사 전세권 | 50,000,000원 | 46,613,200원 | 2009.09.25 말소 기재 |
| 4. 오경철 전세권 | 50,000,000원 | 0원 | 2024.03.18 말소 기재 |
| 5. 엠케이캐피탈대부 근저당 | 39,000,000원 | 0원 | 2020.10.21 말소 기재 |
| 6. 안미남 전세권 | 40,000,000원 | 0원 | 명세서상 매수인 인수 |
| 7. 나모펀딩 근저당 | 39,000,000원 | 0원 | 2025.07.17 이엘에셋대부유한회사로 이전 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당 총액은 82,600,000원, 채권자 예상배당은 80,713,200원이며 미배당 채권은 171,386,800원입니다. 신청채권자 청구액 30,223,556원은 현재 회차 산정상 배당 0원입니다. 다만 배당표에 포함된 과거 권리 중 등기상 말소 기록이 존재하는 항목이 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물의 3층 301호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경기도 소방재난본부 북측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 2필 일단의 사다리형 토지이며 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 202.0㎡이며 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1991.01.10 준공된 8세대 소규모 빌라로, 확인된 동일 면적 거래가 3건에 그쳐 가격과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수특약 원문 확인. 을구 11번 안미남 전세권이 매수인에게 인수된다는 문구의 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 전세권 상태 확인. 전세권 존속기간은 2026.03.15까지로 기재돼 있으므로 반환 여부, 점유 상태, 말소 협의 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. “기사항전”의 실제 신원, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 현황조사서·전입세대열람·점유자 면담으로 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 1991.05.17 근저당을 말소기준으로 산정한 기록과 2007.02.15 말소기록이 함께 존재하므로 등기 원본을 대조하세요.
- 배당표 확정 금지. 과거 말소권리가 예상배당표에 포함돼 있어 실제 배당순위는 법원 배당요구 종기 서류와 채권계산서로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 회차 실질취득 122,600,000원은 최근 거래 90,000,000원보다 높습니다. 전세권 인수액과 명도비용을 포함한 총비용으로 입찰가를 정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래보다 26.5% 낮아졌으므로 과거 전체 평균 111,666,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 건물 상태, 누수·균열·도시가스 설비, 공용부분 관리 상태와 체납 관리비를 확인하세요.
맺으며 — “82,600,000원이 아니라 122,600,000원”
이 물건은 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 82,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 90,000,000원보다 낮다는 숫자만 보면 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 안미남의 전세금 40,000,000원 전세권이 매수인에게 인수되므로 실질취득은 122,600,000원입니다.
최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 26.5% 낮아졌고, 별도 점유자의 전입일·보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 말소기준 기록과 과거 권리의 배당 산정이 등기 말소기록과 맞지 않는 부분까지 존재합니다. 유찰 횟수보다 인수특약과 점유관계를 먼저 확인해야 하는 사건이며, 현재 회차에서는 가격과 권리 모두 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.
