수원지방법원 2025타경55448. 오산시 궐동 ‘은여울스위트’ 제3층 제304호로, 감정 이용상태는 공동주택인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20, 분석대상 면적은 53.19㎡입니다. 감정가 270,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기된 임차보증금 225,000,000원입니다. 금액만 보면 최저가보다 크지만, 임차권자 안종석의 주민등록일은 2021.01.28로 분석상 말소기준권리인 2020.11.23 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차보증금은 대항력 인수형이 아니며, 낙찰가와 보증금을 합산해 실질취득가를 계산할 사안도 아닙니다.
더구나 2026.05.26 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 해당 보증금 관련 매수인 인수액은 실질 0원*으로 판단합니다. 다만 확약서는 해당 보증금 관계에 적용되는 것이므로, 별도로 조사된 XU LONGJI의 계약관계와 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다. XU LONGJI의 전입일은 2024.10.21로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울스위트 제3층 제304호 · 경기도 오산시 오산로360번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 분석대상 면적 53.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 · 사용승인일 2020.11.20 · 승강기·도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 김대성 (2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금 인수 없음
분석상 말소기준권리는 2020.11.23 경기도건축사신용협동조합의 근저당권입니다. 이후의 국·오산시·수원시 압류, 안종석의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유·권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| XU LONGJI | 현황조사상 점유자 | 2024.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안종석 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.01.28 / 2020.12.31 | 225,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 주장 승계 없음 |
조사된 관계인은 2명이며, 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 안종석은 임대차계약일 2020.12.25, 점유개시일 2021.01.25, 주민등록일 2021.01.28, 확정일자 2020.12.31이고 임차권등기는 2023.02.03 접수됐습니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
* 배당표상 채권액과 미배당액이 남더라도, 제출된 확약 내용에 따라 매수인에게 잔존 임차보증금반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 조건을 반영한 판단입니다.
③ 시세 비교 — 64.1%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다
은여울스위트는 12세대 규모이며 확인되는 면적 유사 실거래는 2021.06과 2021.07의 2건입니다. 두 거래 모두 전용 56.68㎡, 5층, 거래가 295,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 56.68㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 56.68㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 295,000,000원 |
현재 최저가 189,000,000원은 확인 거래가 295,000,000원의 64.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 189,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가와 과거 거래가보다 낮지만, 표본이 2021년에 머물러 있어 이를 현재 시장가격으로 곧바로 적용하기 어렵습니다.
같은 건물의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3.1회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 마지막 매각금액과 마지막 매각일도 확인되지 않습니다. 12세대 소규모 다세대인 점과 함께 보면, 가격이 낮아 보여도 실제 환금성과 매수 수요는 보수적으로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 근저당권 · 경기도건축사신용협동조합 | 642,000,000원 | 185,554,000원 |
| 3. 후순위 근저당권 · 경기도건축사신용협동조합 | 1,248,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,115,000,000원 중 채권자 예상배당은 185,554,000원이며, 미배당은 1,929,446,000원입니다. 선순위 근저당권에서 매각대금이 소진돼 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 그러나 신청채권자의 미배당이 곧 매수인의 인수로 전환되는 것은 아니며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 1,929,446,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 1,985,352,201원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 2,024,456,981원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 선순위 채권의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다. 가격이 내려가면 실질취득 기준금액도 해당 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 오산경찰서 궐동지구대 동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 서측 약 15미터 포장도로와 남측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 449.0㎡이며 평지의 세로장방형·중로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역, 일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등이 포함되며 공시지가는 1,081,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2021년에 그쳐 현재 매수 수요와 적정 가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 원문으로 재확인하세요.
- 점유 상태 확인. 안종석의 임차권등기와 XU LONGJI의 현재 거주 여부, 실제 인도 협의 상대를 현장에서 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국·오산시·수원시 압류의 세목과 법정기일을 확인해 당해세 차감 가능성을 검토하세요.
- 현재 시세 재조사. 2021년 거래가 295,000,000원만으로 현재 가치를 판단하지 말고 은여울스위트 및 인근 다세대 매물·실거래를 비교하세요.
- 환금성 점검. 12세대 규모, 평균 유찰 3.1회, 매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 관리 상태 확인. 폐문부재 상태에서 통상적인 내부 마감을 기준으로 평가됐으므로 내부 하자, 관리비, 시설 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 시세는 새로 확인해야 한다”
이 사건은 임차보증금 225,000,000원이 보이지만 대항력 인수형은 아닙니다. 안종석의 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사의 확약서로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문입니다. XU LONGJI도 전입일이 늦어 대항력이 없어 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 189,000,000원은 확인 거래가 295,000,000원의 64.1%지만, 거래가 모두 2021년에 머물러 있습니다. 같은 건물의 평균 유찰 횟수 3.1회와 매각률 0.0%, 12세대 소규모 다세대라는 특성까지 고려하면 권리 정리는 긍정적이지만 가격과 환금성은 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.