수원지방법원 2025타경55517. 수원시 권선구 금곡동 커낼파크 10층 1005호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 송하늘은 2021.07.01. 거래가 186,950,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라, 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차권과 2026.05.04. 제출된 대항력 포기 확약서입니다.
말소기준권리는 2023.02.17. 남동세무서장의 국세 압류입니다. 임차인 정서현의 확정일자 2021.06.21., 전입·점유개시 2021.06.30.은 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당받지 못해 룰상 미배당액 62,133,600원을 매수인이 부담할 수 있는 구조였습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 10층 1005호 도로명: 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 1005호 · 건축물대장 도면상 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 송하늘 (2021.07.01. 소유권이전 · 거래가 186,950,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,950,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.17. 국 압류 · 처분청 남동세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 바꿨다
임차인의 계약일·확정일자·전입 및 점유개시일이 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.08.03. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.06.30.이므로 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 부담하는 전형적인 인수형 물건입니다.
말소기준 이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2021.07.09. 접수된 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 있으므로, 매각 후 등록·의무의 처리와 말소 여부를 등기부 원본 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정서현 주거 · 임차권등기 | 전유전부 | 2021.06.30. | 2021.06.21. | 186,950,000원 | 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 완료 | 주택도시보증공사 양도 전 정서현 | 실질 0원* 룰상 62,133,600원 |
③ 가격 구조 — 확약 전후의 실질취득가가 다르다
현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가 182,000,000원의 70%입니다. 그러나 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져, 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 62,133,600원입니다.
이번 사건은 2026.05.04. 확약으로 해당 인수가 실질 0원*이 되므로, 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 127,400,000원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 127,400,000원 | 62,133,600원 | 0원* | 127,400,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 89,180,000원 | 99,775,240원 | 0원* | 89,180,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 62,425,999원 | 126,047,669원 | 0원* | 62,425,999원 |
* 2026.05.04. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 정서현 | 186,950,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 62,133,600원이지만, 해당 임차권은 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 동측 인근으로, 아파트·근린생활시설·업무시설(오피스텔)이 혼재된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건축물대장 도면에 나타난 다락을 포함해 감정평가했습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지의 업무시설 부지로, 서측 및 남측이 가각으로 접한 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·호매실지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구· 도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 대상 보증금, 조건 및 철회 여부를 원문으로 확인하세요.
- 점유자 재조사. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자가 정서현 또는 주택도시보증공사와 연결된 점유인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.09. 접수된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부 원본 및 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 숫자만 보지 말고 커낼파크 내 동일 용도·유사 조건 거래와 임대수익을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 다락 확인. 감정가에 포함된 다락의 실제 구조·접근성·이용상태와 건축물대장 도면을 현장에서 대조하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제와 실제 집행비용에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당요구와 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 사건은 외형상 감정가 182,000,000원에서 한 차례 유찰돼 127,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 확약이 없었다면 현재 회차에서 임차보증금 부족분 62,133,600원이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형이므로, 단순히 최저가만 보고 접근할 사건이 아니었습니다.
2026.05.04. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 이 핵심 위험은 실질 0원*까지 낮아졌습니다. 그 결과 현재 회차 실질취득은 127,400,000원으로 정리됩니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않고 현황이 업무시설 오피스텔이며, 민간임대주택등기와 현장 점유관계를 추가로 점검해야 합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 합격, 가격은 시세 조사 전까지 판단 보류가 적절합니다.