인수 0원이어도 ‘말소기준 확인’이 먼저다 — 수원 그린맨션 208호

수원지방법원 2025타경55524. 수원시 장안구 정자동 그린맨션아파트 가동 2층 208호입니다. 감정가 417,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 291,900,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 이효숙이며, 대형기선저인망수산업협동조합이 351,118,693원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

표면적인 결론은 단순합니다. 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기된 임차권자 원연란의 보증금은 240,000,000원이지만, 전입일 2017.06.07이 산정상 말소기준일 1999.08.11보다 늦어 대항력 없음으로 판단됐고, 해당 주택임차권등기도 2020.02.20 말소됐습니다. 따라서 이 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지는 않았습니다.

그러나 등기 흐름을 자세히 보면 반드시 짚어야 할 충돌이 있습니다. 말소기준으로 표시된 한국외환은행의 1999.08.11 근저당권은 을구 6번에서 2005.10.31 해지를 원인으로 말소된 기록이 존재합니다. 이후 2012년 임의경매 매각으로 당시 비아농업협동조합 근저당도 말소됐고, 현재 경매와 직접 연결되는 근저당은 2023.07.26 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 명의 412,800,000원 근저당입니다. 따라서 실제 매각절차에서 적용되는 말소기준권리와 임차권 판단은 매각물건명세서 및 현행 등기부 원본으로 다시 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 기준권리 상충 확인

현재 소유자 이효숙은 2012.07.27 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.01.27 무궁화신탁으로 소유권이 이전됐다가 2023.07.26 신탁재산의 귀속을 원인으로 이효숙에게 돌아왔고, 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 412,800,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 2025.05.14 에이프랜드대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 냉동냉장수산업협동조합의 근질권 412,800,000원이 설정됐습니다.

경매개시결정 뒤에는 용인시·동안산세무서장·안산시의 압류가 차례로 등기됐습니다. 압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권의 실제 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 매수인 인수액과 별개로 세금 체납의 종류와 법정기일은 반드시 확인해야 합니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차권자 1명, 승계 0원 추정

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자 1명입니다. 원연란은 2017.03.10 임대차계약을 체결하고 2017.06.07 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 2017.06.12 점유를 시작했습니다. 2019.06.27 보증금 240,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤으나, 그 임차권은 2020.02.20 해지를 원인으로 말소됐습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘70%라서 싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 291,900,000원으로 감정가 417,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 단지 또는 유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않아 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

매수인 인수액이 0원으로 확정된다면 실질취득금액은 최저가와 같은 291,900,000원입니다. 그러나 말소기준권리와 임차권 관계가 원본 확인을 통해 달라지거나, 미납 관리비·명도비용 등이 추가되면 실제 투입금액은 변동됩니다. 응찰 전에는 같은 단지의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 조사해 실질취득금액 291,900,000원과 직접 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,900,000원 가정)

총 신고채권 1,388,300,000원 중 채권자 배당 추정액은 287,013,400원, 미배당 추정액은 1,101,286,600원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기부상 과거 말소 기록과 배당순위 사이의 상충 때문에 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 손실은 확대

신청채권자의 청구액은 351,118,693원이지만, 현재 배당추정에서는 신청채권자에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 앞선 순위에 과거 근저당 채권들이 배치된 결과입니다. 신청채권자가 경매를 신청했는데도 배당을 받지 못하는 구조는 말소된 과거 권리가 배당순위에 포함된 산정과 연결되므로, 예상배당표를 그대로 확정 배당표로 받아들이면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정자초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재경보·승강기설비를 갖췄고, 도시가스 보일러 난방입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류에 접합니다. 도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 동 표시는 공부상 ‘가동’, 외관상 ‘101동’입니다.
• 가격 판단. 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않아 환금성과 적정 입찰가를 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 1999년 한국외환은행 근저당과 2005년 말소등기를 원본 등기부에서 대조하고, 법원의 매각물건명세서에 기재된 최선순위 설정일자를 확인하세요.
• 임차권 말소 사유. 원연란의 240,000,000원 임차권이 2020.02.20 말소된 원인과 보증금 반환 여부, 현재 점유자를 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
• 배당요구 확인. 임차권자의 배당요구 기록과 현재 경매에서의 채권신고 여부를 배당요구 종기 서류로 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 용인시·동안산세무서장·안산시 압류 중 당해세가 있는지, 법정기일과 예상 교부청구액을 확인하세요.
• 현재 채권자 확인. 2023년 근저당이 2025년 에이프랜드대부주식회사로 이전되고 냉동냉장수산업협동조합 근질권이 설정된 관계를 확인하세요.
• 시세 별도 조사. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 단지 최근 12개월 거래와 현재 매물을 실질취득금액 291,900,000원과 비교하세요.
• 동·호수 확인. 공부상 ‘가동’과 외관상 ‘101동’이 같은 건물인지 현장 배치도·건축물대장·집합건축물대장으로 확인하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자, 소유자 또는 제3자 점유 여부와 공용부분 관리비 체납액을 관리사무소 및 현황조사로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 “기준권리 확정”이 먼저

이 물건은 배당추정만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 임차권자의 보증금 240,000,000원도 승계하지 않는 구조입니다. 최저가 역시 감정가에서 한 차례 내려온 291,900,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 숫자가 아니라 그 숫자를 만든 기준입니다.

말소기준으로 표시된 1999년 근저당에는 2005년 말소 기록이 있고, 현재 배당추정에는 과거에 말소된 것으로 보이는 다수 근저당이 선순위 채권으로 포함돼 있습니다. 이 때문에 신청채권자가 배당을 전혀 받지 못하는 결과까지 나타납니다. 여기에 세금 압류 3건과 과거 임차권 말소 이력, 실거래 부재가 겹칩니다.

현재 결론은 ‘인수 0원 추정, 가격 판단 보류, 말소기준 원본 확인 필수’입니다. 원본 확인을 통해 실제 말소기준이 확정되고 임차권 말소 사유와 현재 점유관계까지 확인된 뒤에야 권리상 안전 여부와 적정 입찰가를 최종 결정할 수 있습니다.