전주지방법원 2025타경66. 익산시 웅포면 웅포리 372에 있는 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 김경숙이고, 등기상 말소기준은 2023.05.23 설정된 함열신용협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤의 서종희 근저당권 230,000,000원, 김상석 근저당권 250,000,000원, 국의 압류, 2025타경66 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 469,599,000원입니다. 이 가격을 가정한 배당에서는 집행비용 7,095,990원을 먼저 공제하고, 선순위 함열신용협동조합에 462,503,010원이 배당됩니다. 후순위 서종희·김상석은 배당액이 0원이며, 전체 채권자 미배당액은 557,496,990원입니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인이 인수하는 금액은 아니라는 것입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 명확히 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경66 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 웅포면 웅포리 372 · 강변로 40-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 · 현 주택 · 현 주거기타(숙박시설) |
| 소유자 | 김경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 670,855,780원 / 469,599,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서종희 / 400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.23 함열신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 2,651㎡ · 공부상 목장용지 · 현황 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·사용관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 670,855,780원, 현재 최저매각가는 469,599,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도 실거래 비교가 제시되어 있지 않아, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지를 직접 검증할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 단순 주택 한 채가 아니라 토지와 여러 이용 형태가 결합된 일괄매각입니다. 목록 4(가) 중 단층창고 66.65㎡는 공부상 창고이나 현황은 주택이고, 목록 5(나)는 공부상 일반음식점이나 현황은 주거기타(숙박시설)입니다. 목록 3 토지는 공부상 목장용지이나 현황은 대이며, 제시외 건물·정원과 지상의 인조잔디도 매각·평가 범위에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,095,990원 |
| 2. 근저당 · 함열신용협동조합 | 540,000,000원 | 462,503,010원 |
| 3. 근저당 · 서종희 | 230,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김상석 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구액은 1,020,000,000원, 총 배당액은 462,503,010원, 미배당액은 557,496,990원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 복합 이용상태·토지 규제
- 이용상태. 4(가)-1은 주택, 4(가)-2는 현 주택, 5(나)는 현 주거기타(숙박시설)로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3 토지는 공부상 목장용지이나 현황은 대입니다. 단층창고 66.65㎡는 공부상 창고이나 현황은 주택이고, 목록 5(나)는 공부상 일반음식점이나 현황은 주거기타(숙박시설)입니다.
- 멸실. 6(다)~8(마)는 현재 멸실상태입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 정원(정원수)이 포함되고, 지상의 인조잔디는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지 규제. 기호 1·2는 농림지역·농업진흥구역 등에 해당하고, 기호 3은 생산관리지역입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 포함·저촉됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 2,651㎡, 공시지가 29,900원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅포초등학교 북동측 인근으로, 주택·근린생활시설·창고·경지정리 답 등이 혼재하는 웅포관광단지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 강변로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 적벽돌조·시멘트블럭조·경량철골조 건물이 섞여 있고, 일부 지붕은 강판·판넬로 보강된 상태입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 가스보일러·가스저장탱크를 이용한 난방설비가 있습니다.
- 환금성. 단일 주거용이 아니라 주택·숙박시설 이용 건물과 토지가 함께 묶인 구조이고 토지이용 규제도 있어, 가격뿐 아니라 실제 활용 가능성과 매수층을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·사용자를 현장에서 확인하세요.
- 공부·현황 대조. 목장용지→대, 창고→주택, 일반음식점→주거기타(숙박시설) 등 공부와 실제 이용이 다른 부분을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·정원·정원수·인조잔디가 포함되는 범위와 현존 상태를 확인하세요.
- 멸실 상태. 6(다)~8(마)가 멸실상태로 평가되어 있으므로 현장과 공부를 다시 대조하세요.
- 토지 규제. 농업진흥구역·농림지역·생산관리지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 이용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 용도 실거래 비교 없이 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 557,496,990원은 채권자 측 부족분이며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 복합 현황 확인
등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 자체보다 현장과 이용상태에 있습니다. 주택, 현 주택, 주거기타(숙박시설), 토지가 함께 일괄매각되고 일부 건물·토지는 공부와 현황이 다르며, 임대관계도 미상입니다.
또한 현재 최저가 469,599,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 비교 없이 가격 가점을 주기보다는 실제 점유, 건물 현존 여부, 토지 규제, 활용 가능성을 먼저 확인하는 편이 맞습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로, 현황 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
