수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대입니다. 2023.07.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본건 최저가는 감정가 377,000,000원의 70%인 263,900,000원입니다. 1회 유찰로 숫자만 보면 할인돼 보이지만, 같은 지역·유형의 최신 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
권리의 기준점은 2023.08.04. 설정된 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,138,200,000원이었고 2024.02.14. 1,013,400,000원으로 변경됐으며, 2025.11.19. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 근저당은 빅캐슬 202호·302호·502호와 함께 공동담보로 등기돼 있어, 실제 채권 회수와 배당은 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 4층 402호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건 · 사용승인일 2023.07.17. |
| 소유자 | 조대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 민간임대주택등기 | 2024.04.15. 등기 · 2024.04.08. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 2023.08.04. 근저당권 이후 2025.04.17. 임의경매개시결정과 2025.09.11. 홍건표의 주택임차권이 등기됐습니다. 홍건표의 임대차계약일은 2023.10.03., 확정일자는 2023.10.18., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.11.10.으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차권등기 보증금 188,000,000원은 매각으로 소멸하며 매수인이 인수하지 않는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수는 없지만 명도 범위가 불명확하다
확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.04. 이후입니다. 따라서 기재된 명의자에게 선순위 대항력은 인정되지 않으며, 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 홍건표를 제외하면 다수 명의자의 점유 호수·보증금·확정일자가 분명하지 않고, 신정은은 1층 101호로 기재돼 있어 본건 402호의 실제 점유자와 점유 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 명의자 | 대상 부분 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30. | 10,000,000원 월 500,000원 | 2025.05.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황재 | 호수 미상 | 2024.03.18. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이발원 | 호수 미상 | 2023.09.18. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종호 | 호수 미상 | 2023.10.23. | 미상 | 2025.04.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형준 | 호수 미상 | 2024.03.19. | 미상 | 2025.04.30. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지아 | 호수 미상 | 2023.09.15. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재건 | 호수 미상 | 2023.12.01. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이금석 | 호수 미상 | 2024.02.05. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍건표 | 건물의 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2023.11.10. 확정 2023.10.18. | 188,000,000원 | 2025.09.11. | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
최저가는 감정가의 70%인 263,900,000원입니다. 그러나 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가 또는 실질취득액이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰과 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,494,600원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,138,200,000원 | 259,405,400원 |
| 근저당 미배당 | - | 878,794,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 예상치입니다. 당해세·임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보인 다른 호실의 매각·배당 결과에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근이며, 다세대주택·단독주택이 밀집하고 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 2023.07.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기·화재경보·주차장 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 확인. 현황조사의 명의 중 본건과 명확히 연결되는 사람과 다른 호실 관련 명의를 구분하고, 현장 방문·전입세대확인서·관리 관계 자료로 점유자를 특정해야 합니다.
- 홍건표 임차권 원문 대조. 임대차계약일 2023.10.03., 확정일자 2023.10.18., 점유·전입 2023.11.10., 보증금 188,000,000원의 기재가 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 인수조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 진행 확인. 202호·302호·502호의 경매 또는 임의매각 여부와 선순위 근저당의 잔존채권액을 확인해야 실제 배당구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 현장조사. 실거래 비교자료 없이 감정가 70%만 보고 응찰하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래와 현재 매도호가를 조사해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도·관리비. 대항력 인수는 없지만 점유자가 존재할 수 있으므로 인도명령 비용과 기간, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 불명확한 점유와 가격은 숙제”
권리 순위만 보면 결론은 분명합니다. 2023.08.04. 근저당이 말소기준이고, 홍건표의 188,000,000원 임차권을 포함한 확인된 모든 전입·점유일이 그 이후이므로 매수인의 보증금 인수는 0원입니다. 현재 최저가에 낙찰되면 실질취득액도 263,900,000원으로 계산됩니다.
하지만 안전한 권리순위만으로 바로 입찰할 물건은 아닙니다. 본건 402호와의 관계가 명확하지 않은 다수 전입 명의, 민간임대주택등기, 다른 3개 호실과 연결된 공동담보, 실거래 비교자료 부재가 동시에 남아 있습니다. 보증금 인수는 없음, 점유·공동담보·가격은 확인 필요. 이 세 가지 확인이 끝난 뒤에야 263,900,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.