인수액은 0원이지만, 9명의 임차·점유 관계와 공동담보를 확인해야 한다 — 수원 지동 빅캐슬 302호

수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 해당합니다. 말소기준권리는 2023.08.04 설정된 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 이후의 경매개시결정·압류와 서형준 씨의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보면 부족합니다. 현황조사와 문건접수 등에서 확인된 임차·점유 관계인은 9명이며, 이 가운데 신정은 씨는 조사 대상 부분이 1층 101호 28.9400㎡로 표시돼 있습니다. 나머지 여러 관계인은 점유 부분과 보증금이 명확하지 않습니다. 모두 말소기준일 뒤에 전입했으므로 대항력은 없지만, 302호의 실제 점유자와 명도 상대방이 누구인지는 별도로 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸

말소기준 근저당은 처음 채권최고액 1,138,200,000원으로 설정됐고, 2024.02.14 채권최고액 1,013,400,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.09.25 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 해당 근저당은 빅캐슬 202호·402호·502호를 함께 담보하는 공동담보로 기재돼 있으므로, 각 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 함께 확인해야 실제 채권 잔액과 배당관계를 정확히 판단할 수 있습니다.

2024.04.15에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 경매 이후의 등록 말소·행정 처리와 임대사업자 관련 사항은 관할 기관 및 원본 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 관계인 9명, 대항력은 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차·점유 관계인은 9명입니다. 각 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.04보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 일부 관계인의 보증금·점유 부분·확정일자가 명확하지 않아 배당순위와 실제 명도 대상은 보완 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가의 70%

현재 최저매각가는 261,100,000원으로 감정가 373,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 261,100,000원입니다.

다만 동일 건물·유사 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 다세대주택은 개별 호수의 면적·향·층·임대차 상태에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있으므로 주변 실거래와 매물 호가를 별도로 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권자 배당으로 소진됩니다. 근저당 미배당액은 881,555,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 2회 유찰 시 미배당액은 958,788,780원, 3회 유찰 시에는 1,012,852,147원으로 증가합니다. 이 미배당액은 근저당권자의 채권 잔액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

위 계산에는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액이 반영되지 않아 실제 배당순서와 근저당권자 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근이며, 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 주거지로서 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2023.07.17입니다. 승강기·화재경보· 주차장 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 건물 또는 유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 없어 거래가격과 매각 가능 기간을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유자 특정. 확인된 관계인 9명 가운데 101호 점유자로 표시된 관계인과 점유 부분 미상자가 포함돼 있습니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 302호의 실제 점유자를 분리해야 합니다.
• 보증금·확정일자 보완. 여러 관계인의 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 서형준 임차권 원문 확인. 보증금 180,000,000원, 임대차계약일·확정일자 2024.02.13, 전입·점유개시일 2024.03.19로 기재된 임차권등기의 배당요구와 말소조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당 공동담보인 빅캐슬 202호·402호·502호의 매각 진행과 배당내역을 함께 확인해야 실제 잔존채권을 판단할 수 있습니다.
• 채권최고액 변경 확인. 최초 1,138,200,000원에서 1,013,400,000원으로 변경된 내역과 신청채권액 1,870,126,328원의 관계를 최신 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 경매 이후 등록 말소 및 행정 처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 다세대주택의 최근 실거래, 현재 매물과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13이고 등기 발급일은 2026.07.24이므로 매각 결과와 이후 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 공동담보 목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인

말소기준권리와 임차인의 전입 순서만 보면 결론은 명확합니다. 확인된 모든 전입과 서형준 씨의 임차권등기는 2023.08.04 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 261,100,000원입니다.

하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 임차·점유 관계인이 9명이고, 101호로 조사된 관계인과 점유 부분·보증금 미상자가 섞여 있습니다. 근저당은 여러 호실과 공동담보이며 최초 채권최고액, 변경 채권최고액, 신청채권액도 각각 달라 배당관계를 추가 확인해야 합니다. 여기에 비교 가능한 실거래가 없어 감정가의 70%가 시세상 저가인지도 판단할 수 없습니다.

권리 인수는 0원, 점유·배당·가격 판단은 보류. 302호의 실제 점유자를 특정하고, 공동담보와 최신 채권계산서를 대조하며, 주변 실거래로 가격 상한을 확인한 뒤에야 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.